Achat Immobilier comptant ou prêt : comment faire le bon choix selon votre profil

Il est usuel lorsqu’on achète de l’immobilier, que ce soit un appartement ou une maison de recourir au crédit. Les prix immobiliers sont en effet à un tel niveau qu’il est devenu rare de voir des gens avoir la capacité d’acheter au comptant leur résidence principale ou secondaire. Pour autant, la montée des prix immobiliers ces dernières années permet à certaines familles en vendant leur bien de dégager une plus value leur permettant de se poser la question de reprendre ou non un crédit pour acheter plus grand. La montée de la bourse depuis 3 ans et surtout depuis ce début d’année permet également à de plus en plus de personnes de se retrouver face à ce dilemme, d’avoir la capacité de pouvoir acheter comptant de l’immobilier mais se posant la question de savoir si cela est la meilleure solution.

Premier point de vue. Celui du bon père de famille. Ce point de vue vous conseille de ne jamais prendre un crédit et donc de payer comptant, même l’achat d’un bien immobilier. En effet, payer comptant c’est s’assurer de ne devoir rien à personne et donc de ne pas surpayer votre bien du montant du crédit, même avec des taux bas, 2% représente toujours un surcoût. Ne pas prendre de crédit c’est prendre aucun risque et payer comptant c’est payer moins cher.

Maintenant, avec un peu plus de risque il existe une autre solution. La solution de prendre un crédit et de placer votre argent sur un produit vous rapportant plus que ce que le crédit ne vous coûte. En moyenne, en ce moment un crédit immobilier va vous coûter 2,5% sur 10 à 15 ans selon votre apport. Cela veut dire qu’en choisissant de prendre un crédit même si vous pouvez payer comptant il va vous falloir trouver un placement vous rémunérant plus de 3% au moins car il faut prendre en compte l’inflation, les frais et autres charges qui amputent la performance d’un placement.

Si vous voulez gérer votre patrimoine en bon père de famille c’est à dire sans prendre de risque, cela vous pousse donc à choisir des placements sans risques. On parle donc LDD, Livret A et PEL. LDD et livret A ne rapportent plus que 1%, ce n’est donc pas le bon choix, même si les taux remontent dans le futur, impossible de dire quand, c’est donc trop risqué, et avec cette solution vous ne couvrez que l’inflation et pas le crédit. Pour le PEL, ce n’est intéressant que si vous disposez d’un PEL datant d’avant 2003 qui va offrir 2,5%, mais là encore l’enveloppe est limitée et surtout 2,5% cela ne vous permet pas de gagner de l’argent sur votre crédit. Reste donc l’assurance vie qui offre 2,8-3% en fonds en euros et est donc sécurisée, mais là encore on couvre difficilement à peine le coût du crédit.

On peut donc penser aux superlivrets à 5% pendant 3 mois et le fait qu’en jonglant entre les offres on peut avoir 5% sur un an, mais après le taux passe en dessous du livret A en net, donc la solution n’est pas viable sur 10 ans.

Si vous ne souhaitez prendre aucun risque, la meilleure solution reste donc de payer comptant votre bien immobilier et de ne prendre aucun crédit si vous le pouvez.

Par contre si vous acceptez un minimum de risque avec un profil prudent, la solution de prendre un crédit et de placer votre argent sur une assurance vie multi supports c’est à dire 60% en euros et 40% en actions ou encore sur des parts sociales ou des SCPI, vous pouvez obtenir un rendement de 5 % annuel. Mais cela est risqué, surtout sur plus de 8 ans car l’économie est un cycle et il y aura forcément une période creuse ou le rendement sera plus faible.

La meilleure solution est donc, si l’on ne veut pas prendre de risque, d’acheter comptant son bien immobilier. Par contre en acceptant un minimum de risque, il est possible de prendre un crédit, et en plaçant son argent, de gagner plus d’argent que ce que le crédit vous coûtera sur 10 ou 15 ans.

Par contre, si vous souhaitez acheter un bien pour le louer par la suite et pas votre résidence principale, alors la solution sera d’emprunter et d’épargner  l’argent de l’apport sur une assurance vie en euros non risquée à 2,8% par an en ce moment et de compléter le paiement et surtout d’être en positif par rapport au crédit grâce aux crédits d’impôts de la loi Pinel et surtout aux loyers perçus qui vous permettront d’atteindre 5 à 6% de rendement. Et au bout de 15 ans, le bien se sera auto financé.

A vous de faire le bon choix en fonction de votre profil de risque.