Immobilier: Pourquoi vous devez avoir peur de perdre de l’argent

Accèdez gratuitement à des conseils, stratégies et techniques pour bien débuter et mieux investir. Cliquez-ici pour Débuter Maintenant

Souhaitez-vous recevoir un email pour être averti dès la publication de mes nouvelles positions ? ALORS CLIQUEZ-ICI

Cet article risque de s’attirer les foudres mais je trouve intéressant de lancer le débat. Je précise qu’il s’agit non pas de ma vision mais d’une consolidation de divers articles lus sur le sujet et je trouve une consolidation intéressante à faire pour vous l’exposer. Acheter de l’immobilier serait un mauvais plan, pire ce ne serait pas un investissement comme certains le pensent.

Maintenant attention, un bien immobilier ou l’achat d’une maison pour mettre un exemple dessus, c’est deux choses: la maison, et le terrain sur laquelle elle est bâti. Suivant l’emplacement, le terrain a toutes les chances de prendre de la valeur. c’est donc un investissement. Mais Pour ce qui est du prix de la maison c’est plus contrasté.

Et c’est ce qui ferait dire qu’acheter de l’immobilier et une maison en particulier est un mauvais investissement. Bien entendu, il y a de bonnes raisons d’acheter une maison. Avoir un toit au dessus de sa tête, mettre l’équivalent du loyer à échelonner les mensualités à payer pour l’achat et donc plus jeter cet argent comme on peut l’entendre dans un loyer.

Acheter une maison, ce n’est pas un bon investissement

On a donc vu qu’acheter un terrain était un investissement. Mais par contre acheter une maison n’en est pas un. Tout du moins les gens qui achètent une maison se trompent en pensant que cela en est un.


Vous souhaitez apprendre à faire vos propres analyses techniques et savoir comment détecter les figures graphiques qui gagnent pour enfin savoir quand acheter et quand vendre au meilleur moment? Vous souhaitez être capable rapidement de réaliser le même type d'analyses claires et précises comme moi?

Alors, Téléchargez tout de suite et gratuitement le livre pleins de conseils exclusifs pour savoir comment détecter les bonnes actions à acheter et surtout au bon moment en cliquant ici

Et la faute en incombe aux dix dernières années de forte hausse des prix de l’immobilier.

En effet, les gens oublient de la remettre en perspective et donc justifient qu’acheter de l’immobilier est un investissement sur la base de la forte montée des prix ces dernières années.

Pour savoir si acheter une maison est un investissement. Il convient donc de regarder l’évolution des prix de l’immobilier en France depuis le 19 ème siècle.

On remarque une chose, c’est que la hausse des prix en moyenne est de 3,5% par an. Si l’on ne prend que les 50 dernières années on monte à 5% de hausse annuelle.

Un rendement, doit toujours être rapproché de l’inflation

Ce qui met en erreur les gens sur l’immobilier et qui leur fait penser que c’est un investissement, c’est que les prix ont explosé ces dernières années alors que l’inflation est restée basse. un double effet kiss cool qui fait avoir une mémoire courte aux gens.

Si l’on reprends l’évolution de prix en moyenne sur tout un siècle. On se rend compte que les prix augmente de 3,5% par an. mais que l’inflation moyenne est-elle de 3,5% par an aussi… n’oublions pas, que c’est seulement depuis une dizaine d’années que nous vivons dans un monde de faible inflation.

Ce ne fut pas toujours le cas et aux yeux de l’histoire ce que nous vivons actuellement sur dix ans, est donc un épiphénomène.

Pour faire court donc, on voit qu’historiquement et à long terme, détenir une maison ne rapporte pas. Au mieux cela protège de l’inflation et donc protège le pouvoir d’achat.

En cela, détenir une maison, est une protection certes, mais aucunement un investissement. Et se référer seulement aux dix dernières années pour dire le contraire est un pari audacieux sur l’avenir.

baisse immobilier ruine

L’immobilier c’est comme une voiture

Si l’immobilier n’est pas un investissement. Cela n’en reste pas moins un bien financier. Comme tout bien financier il faut le financer et il y a des frais. Dès votre achat donc, vous êtes en moins value latente.

Mais les frais financiers ne sont pas les seuls que vous aurez à couvrir à terme sur une maison. Il faudra en effet, l’assurer, payer les charges et bien d’autres coûts. Et vous venez à peine de mettre un pied chez vous. Ensuite année après année des frais supplémentaires viendront s’ajouter: l’entretien. Sans compter les impôts…

Après une recherche rapide, en moyenne sur l’achat d’une maison, prenez 5% de son prix et c’est l’addition des frais fixes que vous paierez chaque année en tant qu’heureux propriétaire.

L’immobilier c’est donc comme une voiture. Ce n’est pas un investissement, en ce sens que cela à terme ne rapporte pas, même tout le contraire.

Acheter une maison coûte cher. Si l’on ajoute tous les frais, et que l’on tient compte d’une inflation qui reste à 1% sur la durée de votre crédit soit 20 ans en moyenne, il faudrait tout de même que les prix de l’immobilier continuent de grimper sur ces 20 années de 6% par an pour que ce soit disant investissement ne vous fasse pas perdre d’argent.

Voilà pourquoi acheter une maison n’est pas un investissement. C’est un bien, un actif qui vous permet d’avoir un toit au-dessus de votre tête et de vous protéger contre une forte inflation potentielle. Mais en aucun cas, c’est un investissement. Ou alors, voilà un investissement bien risqué où vous pariez sur une hausse de l’immobilier soutenue comme ces dix dernières années aveuglantes pour la plupart des particuliers.

Acheter une maison reste une bonne idée

Mon but ici n’est pas de dissuader d’avoir une maison, de devenir propriétaire. Bien au contraire. Mon but est d’éviter que certains particuliers pensent que l’achat d’une maison est à voir comme un investissement. C’est cette idée qu’il est important de briser dans la tête des particuliers qui prennent dès lors un trop grand risque à s’engager sur les 20 ou parfois 30 prochaines années.

Le but ici était juste de vous démontrer qu’acheter une maison n’est pas un investissement pour beaucoup de personnes, ou si s’en est un, les chances que cela en soi un mauvais sont grandes. Surtout après 10 années de hausse soutenue des prix et une inflation au raz des pâquerettes.

Historiquement, cela n’a jamais tenu bien longtemps. Et à ceux qui achètent pour revendre en quelques mois ou années, oui c’est possible, oui vous pourriez rentabiliser l’opération, mais encore une fois ce n’est toujours pas un investissement, mais dès lors de la spéculation.

En ce sens, devenir propriétaire a un coût.

Et il ne faut pas le devenir en pensant faire une bonne opération ou un bon investissement, mais avant tout pour avoir un toit au-dessus de soit et se protéger contre l’inflation. Trop de personnes aujourd’hui achètent pour les mauvaises raisons et c’est cette fausse idée que l’immobilier est un investissement qu’il faut défaire.

J’attends vos réactions, je sais que le sujet va plaire ;-)

Vous voulez débuter sans tomber dans les pièges? progresser rapidement? Vous en avez marre de reperdre tous vos gains durement gagnés en un instant? Vous voulez enfin gagner régulièrement et sans stress ? Alors laissez-moi vous apprendre tout ce qu'il vous faut savoir pour enfin franchir un cap dans votre trading et ne plus jamais être le même investisseur. Cliquez-ici pour enfin devenir un trader gagnant
Partagez cet article

A propos de l'auteur Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

Suivez-le sur:

Comment je suis passé d'un petit compte à un portefeuille boursier à 6 chiffres...et comment vous pouvez en faire de même!

La stratégie du moindre risqueUtilisez ma méthode et adoptez comme moi, une stratégie de moindre risque. Débutez, progressez et augmentez votre taux de réussite en devenant un investisseur qui gagne régulièrement en bourse tout en maîtrise et donc durablement. J'ai crée spécialement une formation pour vous guider pas à pas. Découvrez comment acheter les bonnes actions au bon moment et surtout comment savoir quand les vendre avant qu'elles ne baissent.


Profitez d'une méthode clé en main qui gagne, en réduisant les risques et donc en vous permettant de dormir sur vos deux oreilles. Découvrez-la maintenant en cliquant ici.

Cliquez-ici pour en savoir plus
  • vij dit :

    Au contraire pour moi, acheter une maison peut être un investissement : quand on achète un bien à rénover (soi-même, pour une meilleure rentabilité) on réalise un investissement, car on revendra la maison plus chère que ce qu’on l’a achetée, à inflation nulle. On réalisera donc une plus-value.
    Cela est aussi valable pour l’investissement locatif, car on diminuera grandement le prix d’achat et donc les mensualités.

  • Froggit dit :

    Tendanciellement, le marché immo est baissier. La génération du baby-boom est en train de sortir doucement du marché. L’index des prix à doublé en 10 ans, alors que l’index des salaires à très peu augmenté, ce qui rend cette situation totalement insoutenable. Une forte baisse a eu lieu dans certaines régions depuis 2012, avec une chute de prix cumulée de -30 à -40%, ce qui correspond à une correction “juste” par rapport à la courbe de Friggit.
    Dans les zones en tension (Paris et petite couronne), le marché dysfonctionne aujourd’hui tellement que des couples dans le dernier décile de revenus ne peuvent même plus financer l’achat d’un simple F3, tout en ayant trop de revenus pour le PTZ !
    L’absurde est à son comble, et là où je rejoins tout à fait Julien, c’est qu’aborder le sujet est rationnellement impossible car la plupart des gens pensent que “ça ne baisse jamais” et que les arbres montent jusqu’au ciel. Or, il faudra bien à un moment que quelqu’un paye les monumentales plus-values accumulées depuis 10 ans en France.

  • Betty dit :

    J’ai constaté qu’il y avait énormément de biens à vendre et je me posais la question du pourquoi. Les gens sont à sec ??? c’est ce que me dit mon compagnon. Une chose est certaine c’est qu’il faut mettre votre bien à vendre dans une sté comme la boutique du particulier qui ne prend qu’une somme forfaitaire jusqu’à ce que votre bien soit vendu. Autrement quand on voit déjà le prix de la maison + le pourcentage que l’on doit à l’agence + les frais de notaire qui sont prohibitifs et que je trouve disproportionnés, cela ne m’étonne guère que les gens ne passent plus par les agences ce qui est mon cas. Quant à constater une baisse des prix, je l’attends toujours.
    Je crois que le passage du frand à l’euro a été comme le reste catastrophique au niveau de l’augmentation inimaginable des prix. Voyez le prix des fruits et légumes et le reste …

  • Langrené dit :

    Je ne comprends pas votre point de vue. Pour moi investir dans l’immobilier ne serait-ce que pour acheter un appart. ou une maison relève du bon sens. Pourquoi jeter par la fenêtre des années de loyers. Avez-vous pensé que le jour de la retraite, on touche 50 % de ce qu’on touchait avant comme salaire. le loyer pendant ce temps ne diminue pas de moitié. J’ai choisi cette option il y a longtemps et je suis propriétaire de ma maison et bien contente de l’être car mon fils l’aura en héritage sans frais puisque je la lui ai donnée pour ses 18 ans. Là je m’interesse à l’achat d’une maison de ville près des commerçants car je ne rajeunis pas et je n’ai pas l’impression de dépenser mon argent dans n’importe quoi.

    • Julien Flot dit :

      bonjour, il est stipulé dans l’article qu’il s’agit avant tout d’un propos contre l’investissement locatif et non l’achat d’une résidence principale que je ne conteste pas et supporte avec les taux actuels. L’investissement locatif, le surendettement et donc l’effet de levier pour mettre en location des biens, c’est cela le mal

      • Kangal dit :

        Bonjour,
        je ne vois pas où il est précisé que cela concerne l’investissement locatif et non la résidence principale ??
        Je vous cite :
        “Bien entendu, il y a de bonnes raisons d’acheter une maison. Avoir un toit au dessus de sa tête, mettre l’équivalent du loyer à échelonner les mensualités à payer pour l’achat et donc plus jeter cet argent comme on peut l’entendre dans un loyer”.
        Ne parlez vous pas de la résidence principale dans cette phrase ??
        Le minimum syndical d’honnêteté intellectuel serait donc de comparer le coût de la location vis à vis du coût de la propriété sachant que sauf preuve de l’inverse, il est indispensable d’avoir un toit sur la tète nous pouvons donc parler de charges incompressibles..
        En ce qui concerne l’investissement locatif, vous ne parlez à aucun moment de fiscalité ce qui est pour le coup, un vrai motif de non investissement dans le locatif.
        Pour finir, les 5% du prix de la maison en frais annuels sont dénués de tout fondement et sont très loin des chiffres moyens qui sont bien inférieurs je le pense.
        Bref, un article prometteur par le titre mais totalement dénué d’éléments tangibles et donc d’intérêt..
        De plus son imprécision voulu ? peut être source d’erreur pour le lecteur non averti..
        Bref rien à garder.
        Cordialement

        • Julien Flot dit :

          Bonjour. Je pense avoir été clair. Je suis négatif sur l’immobilier quand on y investit pour les mauvaises raisons. L’immobilier locatif en premier lieu. Mais également la résidence principale quand on y investit pour les mauvaises raisons, notamment l’idée que c’st un investissement sûr sur lequel on doublera la mise avec le temps. Voilà pourquoi je conclus en effet que pour moi l’immobilier c’est avant tout pour mettre un toit sur sa tête. Par pour de l’investissement, au risque de bien des déceptions. Car la hausse de ces 20 dernières années ne se répétera pas. Et basez son investissement sur cette seule base là, comme je le vois faire de plus en plus, est une bien mauvaise idée. Après il s’agit de mon opinion que je partage. Et je ferai une vidéo pour être plus explicite

  • remi dit :

    J’ai lu plusieurs livres sur le sujet en 2013. Tous parlent d’un grosse baisse de prix à cause du papyboom et effectivement depuis 2012, on assiste dans la majorité des villes a des baisses plus ou moins grandes y compris là ou la nomenklatura immobilière ne l’imaginait pas : à Paris.

    J’ai quand même 2 bémols :

    – Il y a un gigantesque lobbying des banques, journalistes, agences et politiciens pour inciter les jeunes à acheter. Qui n’a jamais vu un article intitulé “c’est le moment d’acheter”.

    – Les taux d’intérêts sont vraiment très bas, ils peuvent encore baisser et surtout c’est une situation qui n’est pas prêt de s’inverser, en gros on en a encore pour 10 ans de taux bas.

    Et la conséquence de tout ceci est visible.

    Si on regarde les dernières publications de Friggit, on constate que la courbe s’inverse et ce n’est pas un soubresaut, c’est bien progressif, la bulle se réanime. Même si plus personne n’imagine rentrer à nouveau dans le tunnel, un retour des prix avant l’explosion Parisienne des années 2009/2011 est toujours très dur à imaginer.

    Voici mon dilemme. Je suis effectivement persuadé que l’immobilier francais va se prendre un coup mais pas avant les années 2020 or je ne peux pas encore attendre 5/10 ans avant de me lancer. A paris pour avoir un appart correct il faut compter 350k pour 40m2 c’est très cher et la probabilité de moins-value à la revente est juste énorme. Je ne peux pas non plus rester locataire pendant 10 ans, j’ai déjà balancé 100k de loyer dans mon appart.

    JE FAIS QUOI ?

  • CARRIERE dit :

    Bonjour,Julien
    je suis logé par l’employeur, donc je ne peux pas acheter de résidence principale pour le moment, j’hésite entre l’investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire pour la retraite dans 15 ou 17 ans.
    Que me conseillez vous?

    Cordialement.

  • Momo dit :

    Bonjour, Julien et tous les autres, voila en fait je suis actuellement locataire, j ai ete propriétaire il y a maintenant 20 ans un petit 2 pieces que j avais occupé pendant 12 ans en tant que résidence principale, ensuite loué pendant 6 ans et je l ai vendu il y a deux ans j ai fais une correcte plus value meme si en comptant les taux d interet qui etait plus élevé il y a 20 ans entre 7 et 8 % et les travaux de copropriété qui me lassé, ca peut vite devenir un gouffre.
    En fait voila ma question qu est ce tu me conseillerez , j ai un budget d a peu de 300 000 euros et je suis tenté par l immo memecsi les charges me font peur ou une autre solution la bourse mais la je n y connaît presque rien, si tu pouvais m aider?

    • Julien dit :

      Cela dépend surtout de l’âge et de l’horizon de placement. Avec ce budget on peut avoir un bon appart en investissement locatif à Berlin ou Varsovie comme je l’explique dans cet article : https://graphseobourse.fr/immobilier-locatif-pourquoi-il-faut-investir-a-berlin-et-varsovie/

      maintenant, tu peux garder 20K€ pour investir en bourse surtout si tu débutes pour le moment et apporter le reste pour acheter ta résidence principale.
      Si tu ne souhaites pas acheter et préfères rester locataire pour le moment pour la liberté que cela procure, tu peux également investir dans l’immobilier via des SCPI et obtenir dans les 5% de rendement annuel sans pour autant, avoir les taches administratives à t’occuper

  • edd dit :

    J’ai pas mal d’amis Notaires, et -tous- me parlent d’une purge du marché.
    La baisse des prix, est déjà effective depuis plusieurs mois (voire année), il n’y a qu’à lire plus haut.
    La nouveauté, c’est que ceux qui vendent sont à sec, et qu’ils doivent vendre à tout prix !
    La seule solution actuelle, c’est de mettre en location.

    La vraie inquiétude est de savoir qui sera pris en défaut.
    Edd

  • Argich dit :

    Bonjour.

    N’y connaissant rien… (Locataire par obligation après une vie comportant des hauts et des bas. Dans ma région – et dans une ville de 100 000 hab – les prix sont au-dessus de mes moyens pour me permettre d ‘envisager l’achat d’une maison).
    Aujourd’hui mon frère a mis sa maison – A – en vente dans une région (et un bourg) où les prix chutent et où les maisons à vendre fleurissent chaque jour, pour changer de région. L’achat de la maison – B – où il vient d’emménager s’est fait grâce à un prêt qui devait permettre d’attendre la vente de A. Or depuis plusieurs mois aucun acheteur ne s’est manifesté ; comme je le disais beaucoup de maisons sont à vendre là-bas et les prix baissent sans cesse. Bien qu’il ait déjà rabattu le prix demandé d’un tiers, et se trouve maintenant au-dessous du prix réel de la maison A, entièrement rénovée, cela ne se vend pas. Maintenant il lui faut rembourser le prêt contracté pour l’achat de B.

    Ma question arrive : II lui suffirait dans l’état actuel des choses de vendre la moitié de sa maison pour sauver la situation. Ma femme a reçu un petit héritage qui permettrait tout juste d’acheter cette moitié (copropriété). Nous nous demandons quel risque nous courons en envisageant cet achat, car nous n’avons aucun autre revenu qu’une petite retraite qui nous permet de vivre simplement.

    Votre conseil serait le bienvenu.

    • thanh dit :

      Pour répondre à Argich. A votre place, je n’hésiterais pas à opter pour l’achat de la moitié de la maison de votre frère dans ces conditions :
      – il est obligé de vendre cette maison (A) et pas la B. Car quelque fois il est plus facile de vendre la B (il a du contracter un prêt relais – c’était notre cas. Nous avons du vendre notre B, très facilement car bien située et un bien très exceptionnel)
      – bien s’entendre avec le couple, leurs enfants et leurs partenaires.
      – vous vous plaisez dans cette maison et dans cette ville au point de rester à vie. Car vous avez toutes les chances de rencontrer le même problème décupler d’autres (copropriété) que votre frère quand vous allez devoir revendre.
      – La maison se loue facilement si vous optez de vivre ailleurs. Et la location couvre votre loyer tout ou en partie (investissement)

      Si ces points sont résolus, c’est un bon achat et une BA de votre part.

  • Julien dit :

    J’entends bien, je ne suis pas anti immobilier, je dis juste qu’outre la résidence principale, acheter de l’immobilier locatif est tout aussi dangereux que la bourse, l’immobilier est un actif comme les autres. La résidence principale, oui doit être achetée.

  • K2r dit :

    une fois l’emprunt remboursé tu récupères du cash après déduction des charges CSG et IRPP; ça aide à la retraite et ça peut devenir un patrimoine de départ pour les enfants, il faut aussi penser à ceux qui n’arrivent pas à économiser, là c’est obligatoire
    c’est comme tout il n’y a pas que des inconvénients et on est pas tous de bon traders comme toi

  • delmas dit :

    Effectivement, on ne peut pas parler à proprement dit d’un investissement.
    Pourtant, je viens d’acheter un appartement refait à neuf sur Marseille qui me coute 800€ de crédit sur 20 ans + 120 € de foncier/mois + 200€ de charges, soit 1120€/mois. Le surcoût pour le même appartement en location (900€/mois charges comprises) est donc de 220 € (les frais de notaire sont inclus dans le crédit).
    C’est un peu comme si j’épargnais 220€X240mois, soit 52800€ sur 20 ans. Or, à la fin du crédit, le bien vaudra au moins 150000€ (en imaginant une stagnation totale des prix de l’immobilier). Soit un taux de rendement de presque 300%. A par des placements en bourse ultra risqués, qu’est-ce qui rapporte autant, même en 20 ans ?

    • Julien dit :

      L’immobilier comme les actions sont des actifs. Il est illusoire de penser que l’immobilier n’est pas aussi risqué que la bourse. Vous partez du postulat que les prix sur 20 ans stagneront or l’inflation non, l’inflation est à prendre en compte dans tout calcul. Difficile de dire sur 20 ans si ‘linflation en europe restera à 2%. Ce qui est important est de savoir si vous pouvez conserver votre bien financière parlant si les prix venaient à chuter de 20 à 30%, si la réponse est oui alors foncez. Mais vous partez également du postulat que vous pourrez payer ces 1200 euros par mois pendant 20 ans…

      Bref, autrement que pour acheter sa résidence principale, un placement en immobilier est tout aussi risqué que la bourse, il convient d’avoir une stratégie. Ce que je préfères avec la bourse c’est la liquidité du marché qui permet de trouver rapidement un acheteur si on a besoin de l’argent et donc de vendre rapidement. En immobilier c’est nettement plus compliqué.

  • Lorenzo dit :

    Moi j’ai fais autrement, j’ai vendu ce que j’avais en France et j’ai acheter a l’étranger ou je vis définitivement,

    Impôt foncier pour l’année 20 euros pour une villa de 220 m2 sur 3000M2 de terrain, coute de l’opération : 100 000 euros, le reste placer a 7% l’an , impôt sur les bénéf : 10%
    et je suis en Europe !! …….en plus ! dans la vie il n’y a pas que la France …………mais ça faut il encore en prendre conscience.

  • chrisflore dit :

    Investir dans l’achat d’une maison est pour certain un risque et pour d’autres une opportunité à saisir; En tous les cas, il est important de bien réfléchir et calculer ses coûts avant de s’engager.
    Maintenant au regard du marché locatif et des prix pratiquer l’achat d’un bien immobilier parait toujours une bonne opportunité pour se constituer un capital même si c’est à long termes.

  • David dit :

    Acheter une maison ou appartement sans emprunt (c’est-à-dire en faisant le petit écureuil avec ses noisettes ou la fourmi) peut paraitre bien mais il y a des risques bancaires ou des risques d’inflation ou d’hyperinflation qui pésent car cela ferait fondre ce capital accumulé au fil des années. L’autre solution est d’emprunter sur 25 35 ans en prenant le risque de se serrer la ceinture toute sa vie, c’est plus le comportement cigale, le jackpot pour le flambeur dans le cas où l’inflation éponge avec ironie tous les emprunts. Pas facil d’avoir la solution la plus sereine :).

  • Ater dit :

    Bonjour
    Nous avons acheter une maison avec un grand terrain (450m2)
    Crédit sur 21 ans
    Nous avons construit 2 studio meublés derrière la maison et qui nous gênent pas,loués a 2 étudiantes
    Coût construction des 2 studio (35000€)
    revenus locatifs après impôts nous payent intégralement nos mensualités
    Résultat nous remboursons zéro € pour notre maison après amortissement du coût de construction des 2 studio .
    Si vous avez un grand terrain ça peut être une bonne idée

    • pascal dit :

      Bonjour Ater,

      C’est une bonne idée, mais comment es-tu raccordé, eau, égouts, électricité, teléphone et gaz, sur le réseau existant ou fallait t-il créer un réseau indépendant pour les égouts comme dans nos campagne? Retirer les lignes nécessaire depuis la route pour amener tous les raccordements, soit environ pour moi 30m avec un coût important sachant qu’une fosse’ type filtre à sable, cela coûte 10000€. Tu as peut-être un astuce. j’envisage aussi 2 logements supplémentaires.

  • camilledu91 dit :

    le choix d un appart ne doit pas se faire sur des raisons speculatives mais pour avoir un toit sur la tete sans loyer au moment de la retraite ! on risque de grosse desilusions
    l emplacement et l environnement sont primordiales .on peut refaire un appart mais on ne change pas l envirronement en 2010,.j ai pris soin d achété un bien en a 200 m de la gare.cela me permet de ne plus utiliser ma voiture pour aller travailler . centre ville .chauffage individuel , au 1 er etage d une residence sans ascenseur.
    perso , je trouve que le prix des apparts est bien trop elevés car les jeunes ne peuvent rien acheter .il est donc neccessaire que les biens baissent de 10 a 15 % .dommage helas pour ceux qui ont payé leur bien au prix fort

  • Super Taux dit :

    Le débat à mon sens n’est pas de définir si l’immobilier est un bon placement ou pas… on sait tous qu’il peut l’être comme ne pas l’être, car cela dépend de nombreux facteurs.

    En plus du taux auquel le crédit est souscrit, d’autres calculs importants entrent en compte et notamment le prix de l’immobilier dans la ville où vous souhaitez acheter, et la différence entre le prix à la location et le prix à l’achat. Meilleurtaux a fait une belle étude à ce sujet (http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/les-dossiers-de-l-immobilier/acheter-ou-louer-son-logement/acheter-ou-louer-en-2013.html) et il y a une calculatrice très bien faite ici : http://www.bulle-immobiliere.org/achat-location/

    On peut en tous cas raisonnablement penser qu’aujourd’hui dans des villes comme toulouse ou bordeaux il est plus intéressant d’acheter que de louer. Bien sûr il faut avoir les moyens de le faire (notions de reste à vivre et de taux d’endettement importantes), il y a une calculatrice intéressante ici : http://www.super-taux.com/simulation

    Voilà, pour résumer le problème est complexe et dépend de la situation de chacun.

  • emi lee dit :

    Bonjour,
    alors que faire ? nous avons fait un crédit il y a 7 ans sur 25 ans là ou le taux était au plus fort . Maintenant , changement de vie nous devons quitter notre logement . Que faire ? le louer à l’année ou bien le vendre?

  • serge dit :

    Tu oublies de parler de l’après-crédit : une fois que le crédit est fini de payer, tu économises le loyer que tu continuerais à payer si tu étais locataire

    • En phase avec ce raisonnement pour ceux qui empruntent sur de longues durées: 20 ans ou plus.
      Au delà de 20 ans, le coût du crédit fait des années de loyer ;-)

      Par contre, si le crédit est sur une période relativement courte, le coût du crédit baisse et là c’est intéressant

      • steph dit :

        A taux fixe la traite du crédit n’augmente pas, que ce soit sur un crédit de 10 ou 30 ans. Pour un même bien en location, quel sera le montant du loyer dans 30 ans ? Peu probable qu’il ai baissé ou même qu’il n’ai pas bougé.

        Dans 30 ans le bien acheté sera à moi. Même si il a perdu de sa valeur, il représentera toujours un capital disponible. Après 30 ans de loyer que va t-il me rester de l’argent des loyers ? Rien.

        Tout ça pour dire que si on est dans une région où le montant du loyer pour un bien immobilier représente l’équivalent de la traite d’un crédit contracté pour l’acheter, je ne vois pas quel avantage on peut avoir à rester locataire ? J’habite dans les Bouches du Rhône, et vu le niveau des loyers, autant acheter.

  • julien dit :

    petite precision : beaucoup de gens jugent le marché immobilier par rapport à ce qui se passe sur Paris. Cette ville est un cas à part ou tout peu arriver.

    Mais prenez des villes de plus de 100.000 habitants, ou les prix restent abordables ( 2000 euros le m2 )
    Croyez vous vraiment que nous sommes dans une bulle immobiliere pour ce marché ?
    Le cout de la construction est d environ 1400 euros le m2.
    Les terrains sont de plus en plus rares dans les centres villes.
    Les prix ne peuvent donc pas s effondrer dans ce genre de ville.

    Et pour en revenir sur la notion de placement, sachez que dans ce genre de ville on peut trouver des opérations immobilieres qui s auto-financent voir meme degage de l argent chaque mois en percevant des loyers.
    Exemple : Mon pret bancaire sur l operation ( achat + frais de notaire + frais de banque ect… ) me coute 1000 euros. Et je loue mes appartements 1200.

    Ceci est possible est encore cela peut etre bien plus important au niveau des ecarts entre cout du pret et entré d argent des locataires. Et le risque est limité en terme de placement puisque les prix n auront que tres peu de chance de baisser dans ce genre de ville contrairement à Paris.

    A paris j achete un studio 250.000 euros. Ca me coute 1500 euros et je le loue 700. Donc forcement ce placement est ridicule et de plus le marché a plus de chance de s effondre qu ailleurs.

    Cordialement

  • julien dit :

    pas tout à fait d accord avec vous.
    L immobilier reste un bon investissement sur le long terme. Apres comme tout placement il faut bien sûr a la base ne pas acheter n importe quoi à n importe quel prix.

    Dans votre reflexion vous oubliez la notion d amortissement. Que ce soit de la residence principale ou du placement locatif et bien l idee et d amortir un pret sur le long terme.
    En ce qui concerne les frais d entretien et autres que vous avez cités, et bien cela doit etre analysé des le depart lors de l achat.

    Au final, vous ne ferez p etre pas de plus value sur le bien acheté quand vous le revendrai, mais vous aurez au moins capitalisé.

  • David dit :

    Pour moi la pierre est une passion ,acheter, renover, mettre en location est devenu comme un loisir. donc investissement interressant ou pas moi je dis oui j ai acheter ma 1er maison a 20 ans je l ai louer 10ans j en ai racheter d autres, une tous les 2 ans ,la j ai 35ans mais logements sont payés ainsi que ma residence principal grace a une plus valus faite en vendant un logement. La je continue d acheter pour le plaisir car j aime ca je fais pas ca pour l argent mais par passion et en meme temp on pe dire que je suis en retraite a35 ans je n ai plus besoin de travailler grace a l immobilier .

  • Chris dit :

    C’est sur mais maintenant cela reste intéressant pour laisser quelque chose aux enfants

  • julien dit :

    en effet Dexia pourra s’avérer intéressante certainement, mais en attendant c’est plus un pari spéculatif qu’un investissement et donc à déconseiller aux débutants, même sur le long terme

  • Serge dit :

    Hello Julien,

    Depuis certain temps, je suis ton site et je le trouve très intéressant. Surtout pour quelqu’un qui débute dans l’analyse technique :)
    Je voudrais avoir ton avis sur un cas un peu spécifique. Il s’agit de Dexia (DEXB). Je suis tombé par hasard sur ce titre en consultant les palmarès des hausses. Le titre est à 0.045€ et parait très bonne marché sur long terme.
    Merci d’avance.

    cdt,

  • Francisco dit :

    Bonsoir,

    Votre point de vue est intéressant mais peut induire en erreur, L’acquisition d’immobilier reste le placement des Français car c’est tangible et l’un des meilleurs rapports risque/rentabilité même si le risque zéro n’existe pas dans l’absolue, seule 3 règles fondamentales comptent : le foncier le foncier le foncier. Ne jamais acheter sans visiter, ni vérifier le potentiel du marché et rester dans la fourchette des prix après il y a aussi des techniques pour se prémunir d’une baisse en valorisant un bien quoiqu’il en soit cela reste l’un des meilleurs remparts (même en cas de baisse) pour protéger sa famille et anticiper la retraite grâce à de l’épargne forcée ainsi qu’un moyen d’acheter plus grand après car même si l’on vends à perte, on rachète plus grand également moins cher, ce qui nous laisse gagnant dans l’hypothèse d’une bulle. Maintenant l’immo reste moins risqué que la bourse même si celle ci permet de plus grosses performances car très volatile, à chacun de faire ses choix en fonction de son profil investisseurs et de ses affinités mais on ne peux pas dire à mon sens que de l’immobilier n’est pas un investissement quand plusieurs de nous avons gagné de l’argent grâce à cela ou en avons fait gagner à nos clients ;-)))))

    Personnellement c’est grâce au fait que j’ai investit dans l’immobilier que j’ai pu avoir le cash pour créer ma première entreprise à titre d’exemple et prendre plus de risque looool …

    Francis
    + de 10 ans d’exp en finance & gestion de patrimoine ;-)

  • Adam dit :

    Bonjour,

    Comme vous le dites dans les commentaires ou comme tu le dis dans l’article.
    L’achat d’un bien que ce soit pour y vivre ou le louer est généralement pour la majorité des gens un risque voir une perte masqué (youpi j’ai vendu avec 30k € de bénéf, mais l’inflation étant passé par là finalement ca fait 0 ^^)

    Dans tout les cas et pour caricaturer à peine, pour ne pas trop avoir de question à se poser il faut pouvoir se rapprocher du OneShoot. Mais bon soyons réaliste si on peut atteindre voir passer sous la barre des 10 ans c”est déjà super.

    Beaucoup de mes amis ont des oeilleres et ne veulent pas comprendre que si on tient vraiment à acheter, louer par exemple 10ans est généralement un bon calcul. L’achat implique beaucoup de frais même si le locataire prend une partie dans son loyer, tout ce qui est rénovation, foncier, nouvelle taxe de l’état etc etc sans parler des obligations à la banque.

    Si durant ces 10 ans, le locataire met le delta de l’effort d’investissement + la taxe fonciere qu’il ne pait pas sur un compte rénumérer et se permet même de temps en temps d’epargner un peu plus. 10 ans plus tard l’apport est plus conséquent et donc on s’approche des fameux 10 ans de crédit qui rend in fine l’opération intéressante.

    Enfin j’ai hate de voir l’évolution d’ici 2020.

    • Adam dit :

      Comme tu dis dans ton article et comme me l’a confirme une acheteuse de bien à la retraite. Le seul investissement c’est le terrain ! Acheter une maison sur un grand terrain le but n’est pas de regarder la maison mais le terrain qu’on peut diviser et revendre , la maison c’est la cerise (et encore qui peut être pourri) sur le gateau.

  • ker dit :

    Bonjour,

    La location notamment dans des organismes tels que le 1% patronal permet la location de bien de confort supérieur à si on paye un crédit à la hauteur du prix de location.(m2)

    Par exemple en surface , en options en plus non négligeable (garage, caves).

    La question des coûts des charges et des réparations a été évoquée mais, faut-il encore parler des normes qui évoluent sans cesses dans un monde tourné vers les énergies renouvelables.

    Les bilans d’énergie obligatoire et j’en passe…

    Au cout d’achat il faudrait prévoir a long terme a greffer ce cout de remise aux norme s, indispensable pour pouvoir vendre un bien qui aura une moyenne d’âge de 20 a 50 ans…

    Au final dans cette société à divorce a courts termes, au pacs permettant la fuite en avant plus rapide et moins onéreuses il faudrait savoir avec qui ont investie…(avantages location)

    Devenir propriétaire avec des moyens financiers limite est une utopie, une poudre aux yeux lancés par une certaine oligarchie ayant pour but de s’enrichir toujours plus…

    Un conseil ,il faut louer un bien de confort sans vous préoccuper de toujours réduire le chauffage ,vos enfants vous remercieront de tous les rhume ,rhino et inconfort dont vous les préserveraient.

    Epargner pour votre futur certes, mais il faut vivre le moment présent et pas passer ces week-end dans les surfaces de brico marchés, d’ailleurs ils vont ouvrir le dimanche maintenant alimentant l’ennuie dans les couples et vont conduire à un accroissement de divorce….

    Etre propriétaire et ne plus rien faire pendants 25 ans afin d’avoir un bien au final ou être locataire et voyager avoir des activités aux risques de ne jamais devenir propriétaire….Ceci est réducteur certe, mais pas non plus négligeable.

    Une personne qui en a marre qu’on pense que de ne pas acheter n’est pas un comportement rationnel….

  • Pascal dit :

    Oui, c’est la solution pour facilité aussi la transmission et éviter les frais de succession. je ne connais pas toutes les subtilités et avantages, mais comme toute entreprise il faut une gestion équilibrée.

  • julien dit :

    Pour moi l immobilier doit faire partie d un patrimoine c est essentiel pour protéger son capital de l inflation mais pas a n importe quel prix. Le moyen idéal pour faciliter un achat est la sci. Il y a de nombreux avantages d en créée une

    • lepatient dit :

      Bonjour,

      Autre piste : Il faut acheter son terrain, et y construire sa maison (durée 9 mois à 1 an). Tout ceci en autofinancement. le prix de revient du m2 est de 300 € à 500 € si on le fait soi même. Ça prend du temps et beaucoup de courage. Une fois, la maison habitable on y élit domicile (dons résidence principale) et on la revend (pas de taxation sur les plus-values réalisées lors de la vente de sa résidence principale). Le bénéfice est conséquent si on réalise en plus d’autres travaux comme la terrasse, cabanon….. et autres ouvrages divers.
      Quelles garanties avec le forex, et autres placements boursiers? Quel rendement ? Dormez-vous sur vos 2 oreilles? Combien avez-vous perdu? Comment sera votre avenir? Il vaut mieux un tu l’as que deux tu l’auras.

      Lepatient

  • slimshady21 dit :

    On sen fou des krach quand on fait du speculatif court terme ou scalping ut1.

    • pascal dit :

      Donc, ce que tu fais, tous les traders des banques et fonds le font avec des outils très sophistiqués, alors un jour j’ai bien peur que tout le monde trinque et soit payé en fausse monnaie avec une belle banque route. Alors que la pierre elle restera , certes avec ces hauts et ces bas.

  • pascal dit :

    Nous sommes d’accord, mais la diversification permet d’éviter un crack que l’on aurait pas vue venir.en bourse. L’immobilier est d’un petit rapport certes mais assure des rentrées régulières par exemple en micro foncier.

    La question que je me pose si je devais grossir plus,’aurai-je intérêt à monter une sci sachant que les frais réels sont à déduire des revenus et pour celui qui a de la trésorerie il lui suffit de bien gérer pour éviter d’être bénéficiaire. Par contre je ne sais pas si les bnc sont à déduire ou en sus? C’est vrai qu’au final ce sont les banques, les notaires et l’état qui ramassent notre investissement. Parfois on peut se demander s’ il est urgent de ne rien faire.

  • slimshady21 dit :

    Si vous voulez gagner de l argent en immo cest comme la bourse mais en plus chiant : la marge est l apport perso le levier le credit le courtier le notaire ya bcp de paperasse et des sommes plus importantes en jeu. Il faut faire du speculatif comme en bourse : lotissements ou renovation immeuble entier puis copro et revente de nombreux appart faut degager du cashflow comme je disais quoi… bon apres moi perso je prefere deux clics sur mon fauteuil et choisir la bourse cqfd

  • slimshady21 dit :

    Je viens un peu etayer ou corriger cet article. La residence principale n est paq un actif. Un actif est qqch qui produit de l argent. Cest unbpassif comme une voiture. Il est possible avec l effetcde levier du credit et avec un ou deux locataires de diminuer les charges de cette residence principale. Le fait detrexen location ou pas cest pas forcement jeter par les fenetres comme mr tout le monde dit il faut raisonner en cashflow positif ou non et comparer le meme type de bien. Moi je suis en location jai un meilleur bien moins de charges et un meilleur cashflow. Si ca change plus tard je deviendrai proprio. Et meditez la dessus : de toute facon vous pensez vraiment rtre proprietaire de votre bien? Moi je dirais que le vrai proprio cest la banque pendant le credit puis l etat en dernier lieu : que se passerait il si vous arretez de payer vos impots a ce dernier? Cqfd.

  • SnapDragon dit :

    c le FCP sur la place boursière du pole nord , REF : HO HO HO !!

  • SnapDragon dit :

    Attention une clause dite ” appel de marge ” !!!!! lisez bien votre contrat !!en bref si vous achetez une maison 100 000€ disons financé à 100% par le crédit et que bimm éclatement de la bulle immo baisse de 30% de la valeur de votre bien la mm année de votre achat ( pour simplifié le calcul ) et bien comme votre bien reste la propriété de la banque ( hypothèque ) jusqu au remboursement total ce qui lui sert de garantie , et que votre bien ne valant plus que 70 000 ( -30% ) , et bien donc la banque n ayant plus de garantie et en droit de vous réclamer le remboursement total de votre emprunt du jour au lendemain , et comme vous n avez pas les sous , le bien est mis aux enchères !! et vous êtes à la rue devant en plus des sous à la banque suivant le montant de la vente aux enchère moins ce que vous deviez !! mais je pense que lui verser juste 30 000€ cash peut combler le manque de garantie votre bien valant 70 000 et si vous remboursez 30 000 sur les 100 000€ vous devez 70 000 et votre maison valant 70 000 cela devrait être ok , mais bon si cela arrive se sera le gros bordel !!

  • tomtomrevolt dit :

    Bonsoir en tout cas moi se qui me choc le plus c’est tout l’énergie dépensé par certains
    pour niquer les générations futur
    L’immobilier et devenu une des pire guillotine de notre siècle
    Moi si sa continu je m’acheté une tante kechua parce que quand ta pas trop de tune parce que tes pas une de
    ses mange merde qui se demande comment il va pourvoir enfiler sont prochain histoire d’avoir un peu plus que sont voisins

    Disons que tu a le choix entre engraissé un enculer de congénère qui en a rien a foute de ta gueule
    (propriot)
    Pensez bien qu’il est pas la pour vous faire du bien !!! il investissent comme il disent !!! attention ^^

    merci au nom de la liberté d’expression de publier mon commentaire

    ou alors tu engraisse un enculé de banquier qui lui te le met encore plus profond car en plus de te faire payer des intérêt il créer de l’argent a partir de rien!!!!!

    Le jour ou l’humain aura compris que sont comportement le conduit dans une impasse!
    il aura fait un pas de géant………………….

    Ps:Je souhaite de tout mon cœur a tous les parasite de la planète d’aller rôtir en enfer
    ceux qui opprime ceux qui méprise et font le mal !!!!

    • Pascal dit :

      Commence par t’acheter un Bescherelle et un Petit Robert.

      • pascal dit :

        Bonjour,

        L’ orthographe est elle si importante pour ce Pascal là, L’essentiel est plutôt d’apprécier les compétences et les remarques constructives de celui qui permet d’ouvrir le dialogue et de donner des info. qui peuvent aider..

  • coco dit :

    Pas forcément, acheté une maison peut être un bon investissement pour les personnes déjà propriétaire voulant plutôt que garder l’argent a la banque l’investir dans quelque chose de sur. Pour moi l’achat d’une maison ( quand on est déjà propriétaire ) et un très bon investissement , On peut louez la maison qui peut rembourser les échéances. ( surtout ne pas faire de crédit a taux variable ).

    • Popol74 dit :

      Oui, d’autant plus qu’avec un taux fixe. En cas de forte inflation, au bout d’un certain temps on ne rembourse que du vent, couvrant ainsi une éventuelle baisse des prix de l’immobilier !
      Je ne suis pas certain que l’immo locatif ne soit plus intéressant dans les années à venir, les gens auront toujours besoin de se loger. Seule inconnue je l’accorde : la fiscalité. C’est là-dessus que les gouvernements peuvent jouer pour récupérer beaucoup…

  • zorro dit :

    Bonlour, une question toute bête que je me pose:
    quelle est la conséquence d’un krach systémique sur un bien immobilier acquis à l’aide d’un crédit auprès d’une banque?
    Le bien est il saisi si l’on ne peut plus payer?
    Si la banque fait faillite, la dette est elle annulée? Ou la banque est elle reprise par un autre groupe solvable qui va continuer à réclamer les dettes?
    Merci pour votre réponse si toutefois vous l’avez.

    • zozo dit :

      Je peux répondre à la question, même en cas de faillite de la banque vous restez redevable de votre emprunt. Celle-peut être repris pas un autre organisme mandaté par les états.

  • Fab56 dit :

    Bonjour les graph’s, de retour je me permets de mettre mon p’tit grain de sel. Je me méfie des généralités et considère toujours l’aspect paradoxal de toutes choses. Dans l’absolu je suis d’accord avec vous, il nous faut un toit sur la tête et posséder sa résidence principale est une sécurité. Si par ailleurs le ménage n’est plus endetté c’est l’idéal.

    Mais sur un plan individuel, il ne faut pas habiter une région touristique car si les ventes touchent ce type de bien, la décote sera importante. Il est dangeureux de voir toujours plus grand et transformer une situation saine en endettement excessif pour avoir voulu quelques mètres supplémentaires.
    Sur un plan général, j’ai l’impression qu’il n’y aura pas de reprise économique en France sans conso de l’immobilier puisque son niveau élevé maintien celui des salaires et les entreprises ne peuvent embaucher. Je suis par exemple beaucoup plus positif sur la sortie de crise et un retour de la croissance en Espagne qu’en France car nous trainons ce boulet qui de plus, est une source d’inflation camouflée…Notre gouvernement organise-t-il le dégonflement en douceur de l’immo? Je l’ai entendu mais peut-on l’imaginer???

    • k2r dit :

      Que les salaires montent tranquillement avec des taux d’emprunt bas crée une bulle immobilière MT LT, c’est OK mais comment un krach de 40% sur l’immobilier en France fera reculer salaires et charges sociales ?

      • trankil dit :

        Une conso de 40% ne ferait certes pas reculer salaires et charges sociales mais offrirait, pour un même salaire, un pouvoir d’achat bien supérieur, et un catalyseur de consommation.
        Après, si en plus on peut baisser le coût du travail, c’est encore mieux !
        Lorsque nos gouvernants comprendront que le problème n°1 en France c’est le logement, on aura fait un grand pas en avant. S’il est plus facile (augmentation de l’offre) et moins coûteux de se loger, alors les gens seront plus mobiles pour chercher un emploi. Et les entreprises seront donc beaucoup plus agiles et flexibles.
        Mais traiter le problème du logement n’est vraiment pas chose facile et ne peut surement pas être traité par le petit bout de la lorgnette de la caste parisienne qui nous gouverne depuis des lustres.

  • Julien dit :

    Une bulle en remplace toujours une autre

  • trankil dit :

    Bonjour les Graph’s, l’étude ci-dessous fournit d’intéressants éléments comparatifs entre placement immobilier et placement boursier:
    http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/evolution-prix-immobilier-friggit_cle0c611b.pdf

    Selon cette étude il n’y a pas de vérité absolue et tout dépend en fait du moment où l’on fait le placement. Je cite une de leurs conclusions:

    “Ainsi en 1999 le prix des actions était particulièrement élevé et celui des logements plutôt faible, par rapport à leur tendance longue respective, et les taux d’intérêt étaient relativement bas. Pour l’investisseur à long terme, c’était donc un excellent moment pour vendre un portefeuille d’actions et acheter un logement avec effet de levier.

    En mars 2009 (cf. également graphique 12), la situation était inverse. Sous l’hypothèse que le placement en logement, comme on l’a argumenté plus haut, reviendra bien dans son « tunnel » historique, c’était donc, pour l’investisseur à long terme, un excellent moment pour vendre un logement et en placer le produit en actions. Même si le prix des logements évoluait à l’avenir dans un « tunnel » plus élevé que par le passé, le prix des actions était tellement bas en mars 2009 que ce choix resterait le bon.”

    En clair, il y a des périodes où l’immobilier est financièrement plus intéressant mais le timing est passé et il convient donc plutôt de miser maintenant sur les actions. Toujours selon eux, la correction des prix de l’immobilier devrait intervenir d’ici 2014. Ce sera peut être alors le bon moment pour investir à nouveau dessus, et fuir la bourse (en forte correction ?) …

  • lamante dit :

    Personnellement, je n’investi pas dans l’immobilier, car la situation de l’entreprise où je travaille n’est pas viable. N’oubliez pas les facteurs qui peuvent vous ruiner: quels sont les prix des propriétés à Fukushima maintenant ? le climat se réchauffe les mers montent, on compte de plus en plus d’événements climatiques forts, tornades,il y a beaucoup de villes près des cotes, des cours d’eau. Est ce que les assurances pourront toujours suivre si de nombreux logements sont dévastés ? je pense qu’à l’avenir la situation du logement selon ces critère sera une composante du prix d’un logement à prendre de plus en plus en compte.

    faut vader axa , et scor ;-)

  • Julien dit :

    J’ai du relire mon article pour m’en assurer
    c’est bien ce que je pensais:
    je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter sa résidence principale
    je ne dis pas qu’il vaut mieux louer qu’acheter

    Je dis bien au contraire qu’il faut acheter sa résidence principale
    mais
    il faut le faire pour les bonnes raisons

    cet article vise à casser ce biais qui est de dire que l’immobilier est un investissement.

    c’est une mauvaise raison d’achat car en faisant le calcul à long terme, je dis bien à long terme, la rentabilité n’est pas au rendez-vous.

    Acheter une maison, oui, à la condition d’être conscient qu’on ne le fait pas pour investir mais bien pour se constituer un patrimoine qui sera protégé de l’inflation et accessoirement surtout pour se donner un toit au-dessus de sa tête et de celle de notre famille.

    J’ai moi même des actifs immobilier. Mais je ne les considère pas comme un investissement. Seulement comme une garantie, une sécurité contre une perte de valeur de la monnaie (inflation et autres désordres économiques)

    si mon article n’était pas assez clair j’en suis désolé.
    Mais cet article j’ai décidé de le publier car je sais bien qu’il y a matière à débat et je voulais vous l’exposer pour que nous partagions nos avis

    Car c’est un sujet brûlant, même si en France, nous sommes fortement épargnés pour le moment

    concernant l’investissement locatif, j’exagérerai à peine si je parlais de schéma de Ponzi…mais c’est un autre débat

    • Julien dit :

      prix immobilier monde

      • marco91 dit :

        Je crois que ceux comme lio ou stefix se trompent à être aussi sur que l’investissement locatif est une bonne affaire… Si t’achetes un studio 120000 en faisant un crédit à 100 ou 80% sur 20 ans et que les prix chutent de 30%… Entre les frais de notaire, le taux de crédit, les impôts et l’inflation, tu perds de l’argent même si c’est les locataires qui ont payés…

        • Kevin dit :

          Non pas forcément.. Cela dépend du moment auquel tu revends.. D’où l’importance d’investir dans un bien rénové en profondeur et de qualité pour ne pas avoir de dépenses d’entretien et de charges de copropriété pendant plusieurs dizaines d’années (sauf peut être quelques coups de peinture). Si tu as un bien qui dure dans le temps tu maitrise le moment de la revente (si revente) et tu anéanti le risque de moins value. De plus, en centre-ville il y a aura toujours quelqu’un pour payer le prix des aménités alentours.

          • Julien dit :

            c’est très juste Kevin, il y a toujours des contre exemples, mais la grande majorité des biens locatifs proposés aujourd’hui ne sont pas au centre ville, ni de première qualité avec une décennale qu’il faut souvent mettre en oeuvre. Au final, la revente est un réel risque dans 10 ans…sur lequel on n’a que très peu de variable d’ajustement par nos actions.

  • serge073 dit :

    Julien tu fais bien de préciser en réponse à Marco que tu parles de l’immo locatif et non de la résidence principale, ce qui n’est pas clair dans ton article. perso, j’aurai fini de payer ma maison dans 11 mois et crois-moi je vais gagner en pouvoir d’achat, le loyer versé pour le crédit disparaissant alors que si j’étais locataire je continuerai à payer…sans s’être crée un patrimoine !

    Je conseille donc ce que j’ai fait : mettre dans un crédit la somme que l’on mettrait dans un loyer car à la fin du crédit non seulement notre pouvoir d’achat augmentera (le poste logement disparaissant) et on aura un patrimoine (la maison). Bref être locataire c’est enrichir son propriétaire, être propriétaire c’est s’enrichir soi-même :-)

    • La dit :

      Avant de rembourser en totalité votre prêt pour la résidence principale, attendez quelques mois si vous pouvez, car le gouvernement envisagerait sérieusement de mettre en place une taxe pour les propriétaires qui n’ont plus de prêt à rembourser pour leur résidence principale. Incroyable mais vrai !

  • marine dit :

    Je ne suis pas d’accord avec toi. L’immobilier est et restera toujours le vecteur le plus sérieux pour investir son argent en France.
    Même si ces trois dernières années le marché a connu une forte baisse, il reste toujours une valeur sûre en terme d’investissement.
    Je préfère sur du long terme devenir propriétaire d’une maison en remboursant 800€/mois à la banque sur 25 ans que payer 25 ans de loyer à 800€ mensuel et ne rien avoir derrière….
    D’autant plus qu’en ce moment, les prix de l’immobilier baisse http://www.lesclesdumidi.com/actualite/actualite-article-71667217.html et que les taux de crédit sont au plus bas….

    • Titus dit :

      Rien que sur du moyen terme (depuis 2007) je viens de divorcer et vendre ma maison 18% moins cher que je ne l’avais acheté. Rajoutez à cela l’inflation, taxes foncières, droit de mutation puis la différence entre le même bien si j’étais resté en location et le remboursement mensuel du crédit (250€/mois) de plus il me reste 23K€ à rembourser au banquier pour épurer le crédit.

  • Laurent dit :

    Dernièrement j’ai faillit acheter un bien avec ma compagne.

    Pour en faire dans un premier temps une résidence secondaire pour week-end et vacances.

    Une petite maison pas large sur 4 étages avec terrain attenant.

    Comme on peut en trouver dans des petits villages…

    Bon état,il n’y avait qu’à poser les valises.

    Mise en vente 110 000 euros

    Vendu 70 000 euros.

    A ce prix là,il n’y avait aucun risque de dévaluation ou autres.

    Ce n’était plus un investissement mais une très bonne affaire.

    Tout cela ne veut pas dire qu’il y’a chute de 40% des prix mais que le vendeur n’avait pas forcément besoin d’argent ou qu’il était las de laisser trainer cette maison parmi d’autre bien.

  • lio dit :

    Bonjour Julien,

    article intéressant!

    néanmoins, tu n’abordes que l’achat d’une résidence principale.
    bien entendu, l’achat de sa résidence principale s’accompagne de frais (taxe foncière, taxe d’habitation, assurance..), mais en ce qui me concerne je préfère payer une mensualité de crédit durant 25 années à la banque et me retrouver avec une résidence à moi entièrement payée à la retraite!!! plutôt que de payer un loyer à fond perdu dans un appart qui ne m’appartiendra jamais…

    d’autre part, tu n’abordes pas l’investissement locatif! comme dirait Olivier Seban, il est simple de s’enrichir dans l’immobilier avec l’argent des autres.

    un exemple, tu achètes un studio de 20 m² dans une ville étudiante (pas lin des transports en commun, pas loin d’une fac évidemment..!) et tu le loues chaque année à des étudiants. tu fais en sorte que le loyer de ton bien compense la mensualité du crédit contracté à la banque;
    à la fin de ton crédit, tu es l’heureux propriétaire d’un appartement qui a été payé par la banque et par les différents locataires!

    je pense que dans ce dernier cas on peut parler d’investissement.

    dans le premier cas, je te rejoins, il ne s’agit que d’une protection contre l’inflation!

    Lio

    • Stefix dit :

      Je pose la question : dans quoi mettre son argent ? Au vu des faibles taux intérêts.
      L’immobilier pour moi est une garantie et subit moins l’érosion monétaire.
      Raisonnement basique : Plutôt que verser un loyer de 1200 euros à fonds perdus à 1 proprio pendant 12 ans, ne vaut’il pas mieux rembourser l’emprunt de ce même montant ?

      • lio dit :

        oui oui oui et encore oui Stéfix! complètement d’accord avec toi!

      • Julien dit :

        Attention, je n’ai jamais dit qu’il valait mieux rester locataire. Mon but ici est que les gens achètent leur résidence principale mais pour les bonnes raisons: les bonnes raisons étant d’avoir un bien à soi, un toit à soi. Les mauvaises raisons sont de penser faire une pv à la revente dans 10 ans, de penser que les conditions d’aujourd’hui seront les conditions de demain.

        c’est sur cela que j’alerte, car ce qui s’est passé ces dernières années: hausse des prix, baisse de l’inflation, baisse des taux d’intérêts, sur les 30 prochaines n’a que peu de chances de rester en l’état.

        si on doit acheter sa résidence principale aujourd’hui il faut donc le faire pour la raison qui est d’avoir un toit. or, trop de personnes tombent dans l’immobilier = investissement tout comme trop d egens sont tombés dans l’or = investissement de protection.

        il faut faire attention.
        et c’est quand la mer se retire que l’on voit tout ceux qui nageaient à poil et là je parle de l’investissement locatif. Oui lio cela marche…mais dans 10 ans est-ce que cela marchera encore ? avec une inflation remontant à 5% quel sera ton rendement ? tu revendras ? ok, mais si les prix ont baissés de 10 % entre temps ?

        L’immobilier locatif est bien plus risqué qu’il n’y paraît, et j’évite de faire ce genre de pari sur l’avenir

        j’aime bien le moindre risque ;-)

        ps: cet article avait pour but de lancer le débat, car je le trouve instructif. thèse et anti-thèse se valant

        • lio dit :

          d’accord avec toi julien il faut acheter sa résidence principale pour les bonnes raisons à savoir sans penser faire une pv mais avec l’idée d’avoir un chez soi…

          en ce qui concerne l’investissement locatif, il faut être prudent… la difficulté est de trouver un bon lacataire qui sera un bon payeur ce qui est loin d’être probable je te l’accorde!

          • Laurent dit :

            Exact car je connais des personnes qui louées à des locataires pas forcément prévenant.L’avantage était que le loyer était directement reversés par les organismes sociaux.Ils étaient bienheureux.jusqu’au jour ou les locataires sont parties et qu’il a fallu tout refaire dans la maison.
            Maintenant ce bien est à la vente.
            Un autre voisin sachant cela,c’est tout de même fait prendre au piége.
            Car que vous le vouliez ou non dans certains cas,les visiteurs ne sont pas forcément les locataires ;-)

            • k2r dit :

              Si l’organisme social versait les loyers, c’est lui le locataire qui sous loue à des personnes en difficulté moins cher car il perçoit pour cette fonction sociale des fonds de la CAF. Lorsque les sous locataires partent, c’est au locataire (organisme social) de rendre le bien dans lequel il a été trouvé au départ, le proprio n’a pas a remettre bon ordre de sa poche.

          • La dit :

            Les locataires qui ont droit aux aides au logement peuvent recevoir les apl, ou ces aides sont versées directement au propriétaire dans certains cas. C’est bien le locataire qui reste locataire, l’organisme social n’a rien a voir la dedans, il n’y a pas de sous location. Et les frais pour refaire l’appartement sont bien à la charge du propriétaire lors du départ du locataire, parce qu’on ne va pas lui retenir les usures d’usage. Donc s’il faut refaire toute la peinture de l’appartement tous les six ans, l’électricité tous les dix ans, la plomberie tous les vingt ans, le toit et la façade tous les vingt ans, cela fait des frais. Et je ne vous parle pas de l’impot sur la plus value lors de la revente, vraiment très élevé.

  • Julien dit :

    j’ai hésité longuement à intituler ce billet immo: dans 5 ans tous ruinés mais je me suis dit que ça faisait trop raccoleur à la Jacques Attali ;-)

    • marco91 dit :

      Tout ce que tu dis est vrai mais je mettrais un bémol quand même. L’immobilier est intéressant si tu achétes ta maison en essayant de la rembourser le plus vite possible.ca n’est certes pas un investissement car ça ne te rapporte rien (surtout après les années folles qu’on a connu! Comme tu dis) mais une fois payée, mis à part les frais d’entretien et impôts, ton budget logement diminue considérablement donc tu gagnes en qualité de vie. Il faut le voir comme ça. Après, l’immobilier d’investissement, effectivement, c’est un attrape nigauds… Sauf peut être si tu as du cash et que tu peux payer à 80 ou 100% de la somme. Car s’endetter sur 20 ans pour acheter un studio à louer, c’est de la folie pure!

      • Julien dit :

        je ne peux être que d’accord avec toi marco91,

        si l’on achète sa résidence principale pour y vivre alors pas de problème. je suis pour cet achat à 100% à condition de respecter tout de même un seuil max d’endettement,

        l’immobilier d’investissement est ce que je fustige puisque l’immobilier si l’on regarde un peu plus loin que le bout de son nez et donc au siècle dernier, n’a jamais été un investissement. Au mieux une protection du pouvoir d’achat.

        donc nous sommes d’accord et disons la même chose :-)
        j’espère l’avoir exprimé au mieux dans l’article afin d’être compris de tous

    • Laurent dit :

      Non pitié pas à la Jacques Attali,ce ne serait pas crédible ;-)

  • Fab56 dit :

    Quand les politiques français vont s’en rendre compte, ils vont vendre leur immobilier en général, parisien en particulier, et peut-être qu’alors ils penseront aux actions et notre économie ne s’en portera que mieux car ils légiféreront en faveur de ce placement…..

  • >
    116 Partages