Immobilier: Comment investir et devenir rentier sans les emmerdes

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Investir dans l’immobilier pour devenir rentier c’est devenu la mode. On vous vend du rêve. Grâce aux taux bas, de soi-disant experts de l’immobilier vous invitent à vous endetter fortement, même sans gros salaire, pour devenir propriétaire de nombreux biens voir d’immeubles afin de les louer par la suite et devenir rentier. Le rêve.

Les taux en France sont bas et le gros avantage français dont personne ne parle c’est que les taux en France sont fixes et non variables comme dans la majorité des pays. Et c’est l’une des raisons pour lesquelles, la bulle immobilière n’a pas encore imploser dans notre pays surtout à Paris.

Comme dans tous schéma de Ponzi, le réveil risque d’être difficile pour les derniers entrants.

Devenir rentier avec l’immobilier, le doux rêve sur fond de Ponzi

En attendant, devenir rentier en investissant dans l’immobilier peut vous faire rêver. Mais croyez-moi cela peut vite tourner au cauchemar.


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Car investir dans de l’immobilier physique cela prend du temps. Sans compter que ce n’est pas votre profession. les rendements promis sont très rarement au rendez-vous et vous finissez par être rentier mais vous croulez sous la paperasse.

Sans compter la maintenance des biens, la gestion des locataires, les assurances etc…

Alors oui en cette période de taux bas, il apparaît être une bonne idée de s’endetter fortement pour détenir des biens à louer ensuite, dont les rentes permettent de se rembourser le crédit.

Mais bien trop d’investisseurs utilisent un effet de levier trop important en acquérant trop de biens par rapport à leurs moyens. Au moindre problème, ils devront vendre à un mauvais prix qui les forcera à vendre d’autres biens et ainsi de suite pour couper l’hémorragie.

Le PINEL, une future arnaque nationale

Et je ne parle même pas ici du Scellier ou du pinel, où bon nombre d’acheteurs vont se retrouver sur le marché de la vente en même temps à vouloir vendre des biens mal localisés dont personne ne veut. Pour économiser quelques impôts, le jeu n’en vaut très vite pas la chandelle.

Comme d’habitude, ceux qui réussissent sont les premiers à participer au système. Mais souvent heureux de leur succès, ils s’y remettent avec encore plus d’argent emprunté.

Et c’est ainsi qu’une bulle spéculative se construit.

Quoiqu’il en soit, investir dans l’immobilier, je dis oui. Mais si vous voulez vraiment être rentier, je vous suggère d’être rentier de votre temps et non en argent. Détenir, maintenir et gérer de nombreux biens immobiliers est tout simplement usant. A moins d’accepter de réduire votre rendement pour une gestion déléguée. Quoiqu’il en soit l’important est de diversifier son patrimoine.

Il est trop dangereux de ne détenir que des biens immobiliers physiques, qui plus est à crédit quand on n’en a pas le salaire. c’est tout simplement suicidaire si vous n’avez pas le bon timing.

La vraie solution pour investir dans l’immobilier sans les emmerdes

Pour investir dans l’immobilier à crédit, en évitant d’utiliser un effet de levier trop énorme, je préfères largement prendre des SCPI. Ces SCPi ont des frais élevées et donc forcément sont des placements long terme. mais au moins, il est plus facile d’en sortir que de vendre votre bien dont personne ne veut. De plus en achetant des SCPi vous laissez des professionnels de l’immobilier gérer des biens bien localisés à fort rendement et surtout partout en France et hors de France ainsi que des bureaux. Vous diversifiez donc grâce au portefeuille de la SCPi ou des SCPi détenues.

Et en plus vous pouvez emprunter pour acheter des SCPI. Alors je vous déconseille d’emprunter autant que pour un achat immobilier, pour éviter d’avoir un effet de levier trop important et dangereux. Mais c’est tout à fait recommandé avec les taux fixes d’emprunter une somme pour l’investir dans des SCPI.

Vous devenez alors rentier et sans les emmerdes de l’immobilier locatif.

Par contre attention, en règle générale, la plupart des banques ne voudront pas vous octroyer un crédit pour acheter des SCPI sauf si ce sont celles maison. Et forcément c’est rarement les meilleures.

Personnellement, c’est le crédit foncier qui m’a octroyé mon prêt et j’ai pu investir sur les SCPi de mon choix.

J’apprécie également les actions de foncières qui versent de bons dividendes comme Unibail, gecina etc. Dans un portefeuille de long terme j’apprécie également les trackers REIT pour l’immobilier US et EPRA pour l’immobilier Européen qui permet de diversifier sur des foncières américaines et européennes qui possèdent des biens d’exception et qui résisteront donc bien mieux qu’un PINEL mal placé qui paye pas ses loyers.

Alors avant de craquer au chant des sirènes de l’investissement locatif immobilier pour devenir rentier, pensez à cette solution qui vous permettra surtout de devenir rentier de votre temps. Et cela n’a pas de prix.

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Julien Flot est Trader pour compte propre et consultant depuis 2006. Il dispense des formations en bourse et des conseils avisés pour aider les investisseurs sérieux à mieux investir en bourse et surtout acheter des actions au bon moment à moindre risque.

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A propos de l'auteur Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

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  • Fred dit :

    Salut Julien,

    Je m’intéresse depuis longtemps aux SCPI particulièrement pour leur fiscalité avantageuse. Cependant étant sur Binck je ne trouve pas la catégorie me permettant d’y investir dessus. Est-ce un produit particulier ?
    Merci de ton aide

    • Julien Flot dit :

      Les SCPI se souscrivent soit via une assurance vie mais attention aux frais en plus malgré la fiscalité avantageuse ou directement via le prestataire choisi via leur site internet.Attention à fiscalité des SCPI si vous avez déjà un bon revenu.Je recommande les SCPi pour diversifier son patrimoine ou surtout pour les bas revenus ou les retraités.

  • Rim dit :

    Merci Julien pour l’article. Et si on ai salarié avec un bon revenu et qu’on veut devenir rentier dans les 5 à 10 ans, quel pistes privéligier? L’immobilier locatif et scpi pèse lourd sur la fiscalité. Et pinet et compagnies trop risqués.

    • Julien Flot dit :

      Il faut diversifier,mais pas tout sur de l’immobilier.il faut vérifier les frais des unités de compte su votre assurance vie pour y ajouter en outre des SCPi, des trackers EPRA et ReiT qui versent des dividendes sur lesquels si vous êtes en couple vous aurez un abattement.possibilité d’acheter des actions de foncières cotées aussi sur lesquelles on aura du dividende et à la revente une plus value sur laquelle on compte sur l’exonération après 8 ans de détention. L’avantage de détenir trackers et actions de foncières c’est que en cas de pépin on peut sortir rapidement. après avec Macron peut être aura t-on également un abaissement de la fiscalité car si on est haut revenu actuellement, on se fait saigner.
      J’apprécie aussi et j’en ai pas parlé dans cet article, les places de parkings et les garages ou box d’entreposage à louer en ville.très bon rendement, peu d’entretient et peu de risques de délabrement. Je me renseigne aussi en périphérie de grandes agglomérations sur un achat d’hangar pour location à entreprises pour entreposage,mais le facteur “emmerdes” redevient présent même si moindre
      sinon diversifier aussi avec une forêt ou des terres agricoles/vignobles et en dehors de l’immobilier, la bourse en général

  • Rim dit :

    Merci pour votre réponse. Je ne savais pas qu’on pouvais souscrire des etf dans l’assurance vie!! Ça doit bien bouster le rendement. Avez vous le nom d’une assurance en ligne interessante qui permet de souscrire a des etf ?

    • Julien Flot dit :

      ça va dépendre de votre assurance vie, il faut vérifier.mais surtout vérifiez les frais sur unité de compte car souvent à moins d’être vraiment dans le cadre d’une transmission, il vaudra mieux mettre les trackers dans un PEA,pas de frais supplémentaires en sus des frais du tracker et de passage d’ordres. Mais certains trackers ne sont pas éligibles PEA alors il faudra un compte titres mais la fiscalité n’est pas la même. Mais on a déjà de quoi faire avec les trackers éligibles PEA.
      J’ai toute une formation sur l’investissement long terme en bourse et notamment avec l’utilisation des trackers, vous pouvez en savoir plus ici: https://graphseobourse.fr/avenir-serein-investir-en-bourse-a-long-terme-avec-le-plan-depargne-intelligent-trackers-et-etf/

  • Lucas dit :

    Pour ce qui est du Scellier, je peux témoigner…
    Une vrai arnaque !
    Procès en cours contre le promoteur
    Après quoi l’immobilier je ne veux plus en entendre parler.
    Merci Julien pour tes articles quotidien :-)

  • Fred dit :

    Salut Julien,

    Je m’intéresse depuis longtemps aux SCPI particulièrement pour leur fiscalité avantageuse. Cependant étant sur Binck je ne trouve pas la catégorie me permettant d’y investir dessus. Est-ce un produit particulier ?
    Merci de ton aide

    • Julien Flot dit :

      Les SCPI se souscrivent soit via une assurance vie mais attention aux frais en plus malgré la fiscalité avantageuse ou directement via le prestataire choisi via leur site internet.Attention à fiscalité des SCPI si vous avez déjà un bon revenu.Je recommande les SCPi pour diversifier son patrimoine ou surtout pour les bas revenus ou les retraités.

  • Rim dit :

    Merci Julien pour l’article. Et si on ai salarié avec un bon revenu et qu’on veut devenir rentier dans les 5 à 10 ans, quel pistes privéligier? L’immobilier locatif et scpi pèse lourd sur la fiscalité. Et pinet et compagnies trop risqués.

    • Julien Flot dit :

      Il faut diversifier,mais pas tout sur de l’immobilier.il faut vérifier les frais des unités de compte su votre assurance vie pour y ajouter en outre des SCPi, des trackers EPRA et ReiT qui versent des dividendes sur lesquels si vous êtes en couple vous aurez un abattement.possibilité d’acheter des actions de foncières cotées aussi sur lesquelles on aura du dividende et à la revente une plus value sur laquelle on compte sur l’exonération après 8 ans de détention. L’avantage de détenir trackers et actions de foncières c’est que en cas de pépin on peut sortir rapidement. après avec Macron peut être aura t-on également un abaissement de la fiscalité car si on est haut revenu actuellement, on se fait saigner.
      J’apprécie aussi et j’en ai pas parlé dans cet article, les places de parkings et les garages ou box d’entreposage à louer en ville.très bon rendement, peu d’entretient et peu de risques de délabrement. Je me renseigne aussi en périphérie de grandes agglomérations sur un achat d’hangar pour location à entreprises pour entreposage,mais le facteur “emmerdes” redevient présent même si moindre
      sinon diversifier aussi avec une forêt ou des terres agricoles/vignobles et en dehors de l’immobilier, la bourse en général

  • Rim dit :

    Merci pour votre réponse. Je ne savais pas qu’on pouvais souscrire des etf dans l’assurance vie!! Ça doit bien bouster le rendement. Avez vous le nom d’une assurance en ligne interessante qui permet de souscrire a des etf ?

    • Julien Flot dit :

      ça va dépendre de votre assurance vie, il faut vérifier.mais surtout vérifiez les frais sur unité de compte car souvent à moins d’être vraiment dans le cadre d’une transmission, il vaudra mieux mettre les trackers dans un PEA,pas de frais supplémentaires en sus des frais du tracker et de passage d’ordres. Mais certains trackers ne sont pas éligibles PEA alors il faudra un compte titres mais la fiscalité n’est pas la même. Mais on a déjà de quoi faire avec les trackers éligibles PEA.
      J’ai toute une formation sur l’investissement long terme en bourse et notamment avec l’utilisation des trackers, vous pouvez en savoir plus ici: https://graphseobourse.fr/avenir-serein-investir-en-bourse-a-long-terme-avec-le-plan-depargne-intelligent-trackers-et-etf/

  • Etienne dit :

    tout a fait d’accord voici ma liste de reit’S US très diversifiés (santé locatif bureau hôtellerie etc…)
    entre 3,5 et 4,5 % de rendements PSA-LPT-HCP-ACC-HCN-SPG-HST-VTR-NNN

  • Lucas dit :

    Pour ce qui est du Scellier, je peux témoigner…
    Une vrai arnaque !
    Procès en cours contre le promoteur
    Après quoi l’immobilier je ne veux plus en entendre parler.
    Merci Julien pour tes articles quotidien :-)

  • Etienne dit :

    tout a fait d’accord voici ma liste de reit’S US très diversifiés (santé locatif bureau hôtellerie etc…)
    entre 3,5 et 4,5 % de rendements PSA-LPT-HCP-ACC-HCN-SPG-HST-VTR-NNN

  • stephane dit :

    Au top Julien, comme d’hab!
    J’ai la mauvaise sensation que bcp vont y laisser des plumes. Ne pas oublier le critère démographique. Des études montreraient que de nombreux biens vont se libérer suite aux décès des babyboomers accélérant de fait un éventuel écroulement! Quand on voit des smicards avec 2-3 immeubles et 10 apparts parader sur Youtube, il y a comme qqchose qui ne va pas…
    L’immo papier avec effet de levier est donc de fait bcp moins risqué et angoissant.

    • Julien Flot dit :

      Je te rejoins complètement – je ferai une vidéo à ce sujet quitte à me prendre des coups par ce business devenu énorme – Mais il faut arrêter que tout est rose et prendre conscience des risques qui sont pris aussi. malheureusement, les gens pensent faussement que l’immobilier est sans risque. un biais psychologique cognitif qui je pense est important à comprendre. La liquidité ou plutôt l’illiquidité est pour moi le plus gros risque sans compter le leveredge énorme pris par certains. bref tout un débat que personne ne voit tant que les prix immobiliers se maintiennent hauts. mais quid de ces prix sur les prochaines années comme tu dis avec la démographie qui impactera nécessairement. Avoir tous ses oeufs dans le même panier et surtout des oeufs majoritairement empruntés sans capitaux propres n’est jamais une bonne idée. Une entreprise française Orco property Group en a fait les frais comme beaucoup d’autres au moment des subprimes.

  • stephane dit :

    Au top Julien, comme d’hab!
    J’ai la mauvaise sensation que bcp vont y laisser des plumes. Ne pas oublier le critère démographique. Des études montreraient que de nombreux biens vont se libérer suite aux décès des babyboomers accélérant de fait un éventuel écroulement! Quand on voit des smicards avec 2-3 immeubles et 10 apparts parader sur Youtube, il y a comme qqchose qui ne va pas…
    L’immo papier avec effet de levier est donc de fait bcp moins risqué et angoissant.

    • Julien Flot dit :

      Je te rejoins complètement – je ferai une vidéo à ce sujet quitte à me prendre des coups par ce business devenu énorme – Mais il faut arrêter que tout est rose et prendre conscience des risques qui sont pris aussi. malheureusement, les gens pensent faussement que l’immobilier est sans risque. un biais psychologique cognitif qui je pense est important à comprendre. La liquidité ou plutôt l’illiquidité est pour moi le plus gros risque sans compter le leveredge énorme pris par certains. bref tout un débat que personne ne voit tant que les prix immobiliers se maintiennent hauts. mais quid de ces prix sur les prochaines années comme tu dis avec la démographie qui impactera nécessairement. Avoir tous ses oeufs dans le même panier et surtout des oeufs majoritairement empruntés sans capitaux propres n’est jamais une bonne idée. Une entreprise française Orco property Group en a fait les frais comme beaucoup d’autres au moment des subprimes.

  • Arno dit :

    Je réagis un peu tard mais avez vous des SCPI à conseiller, car elles ne se valent pas toutes…
    Par contre, au niveau fiscalité, ça me paraît moins intéressant que sur la pierre quand on est sur une haute tranche d’IR. Quand on veut emprunter pour acheter des parts de SCPI quel est le plus intéressant fiscalement (assurance vie, en propre, SCI)?
    Merci

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