L’immobilier n’est pas un investissement

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Je sais que je vais m’attirer les foudres avec un titre et un débat tel que l’immobilier n’est pas un investissement. mais je souhaite partager les avis et pousser la réflexion sur ce sujet alors qu’ici et là en ce moment on n’entend plus parler que de baisse de l’immobilier. Actuellement on parle de -2%, si on peut appeler cela une baisse.. Mon objet ici et qui me pousse à croire que l’immobilier n’est pas un investissement, et que tout simplement il n’existe aucune garantie que les prix immobiliers monteront. Et je pense que la génération actuelle d’acheteurs est rentrée dans une sorte d’illusion, que l’immobilier est un bon investissement car ces dernières années, il est vrai qu’il n’a fait que monter. C’est cette illusion que les prix immobiliers n’arrêtent pas de monter qui a ensuite fait partir à la fin des années 90, la bulle spéculative de hausse des prix immobiliers en France que nous connaissons actuellement. Du coup, il convient de repartir un peu dans le passé pour tenter de comprendre comment se fait-il qu’aujourd’hui chaque Français soit certain de faire une affaire en investissant dans l’immobilier, et comment ne peut-on pas croire en une bulle lorsque tout le monde semble penser que c’est le meilleur investissement qui soit…il y a sans doute là un certain biais psychologique des français qui s’est construit au travers des années.

J’aimerai bien savoir comment nos grand parents voyez la propriété ? A l’époque fallait-il absolument détenir un bien immobilier pour accroître son patrimoine ? l’investissement immobilier était-il sans risques ?

Je me dis surtout, qu’avec le temps, les mentalités changent mais surtout l’environnement change, poussant les gens à vivre différemment (plus maisons individuelles aujourd’hui qu’appart hier), ou ailleurs, en favorisant d’autres villes. Du coup un investissement immobilier n’est pas forcément un bon investissement, il existe bien ces risques. L’immobilier au sens propre du terme investissement, c’est comme une voiture, c’est un investissement qui se déprécie avec le temps. Il faut dépenser de l’argent pour le maintenir un peu plus chaque décennie. Alors comment en sommes-nous venus à penser que les prix immobiliers montent toujours ? au point d’entendre partout que le premier investissement d’un jeune couple tout juste en CDI doit être l’achat d’un bien immobilier ?

Je pense que si l’on pense que les prix immobiliers montent toujours c’est en majeure partie car la plupart des gens n’intègrent pas la valeur de l’inflation dans leur calcul. Au sortir de la guerre et jusqu’en 1984 la France connaissait une forte inflation. Au début des années 90, on est plutôt passé à un environnement désinflationniste permanent et puis depuis l’euro nous oscillons toujours autour des 2% d’inflation par an. Je pense donc avant tout que nous pensons que les prix immobiliers montent toujours car à cause de l’inflation, un bien vaut de plus en plus cher, cependant si l’on retire l’inflation réelle, un bien immobilier ne s’apprécie que très peu (je parle en général en france, évidemment chaque région géographique à ses particularités), je m’intéresse ici au biais psychologique. Il n’est pas rare d’entendre des amis vous dire, qu’ils ont vendu la maison ou l’appartement ou encore l’immeuble achetés par leur grands parents dans les années 30, 10 fois le prix payé par eux. En effet un bien acheté en 1930, l’équivalent de 30 000 euros, vendu aujourd’hui 300 000, dans la tête de chacun cela vaut 10 fois plus. Du coup il est normal que tout le monde pense, que l’immobilier est le meilleur investissement à long terme, preuve en est. Cependant on oublie d’un de prendre en compte tous les coûts des travaux réalisés toutes ces années, et surtout l’inflation réelle entre 1930 et 2012 qui vient amputer la plus value réelles réalisée. En fin de compte en déduisant tout cela, il  y a fort à parier, que soit le bien immobilier a finalement coûté de l’argent soit au mieux il n’en a pas rapporté.


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Ensuite depuis 1930, le pays s’est enrichi. Lorsqu’un individu s’enrichi il est prêt à payer plus cher et plus facilement un bien, on rentre dans une escalade des prix et puis psychologiquement on nous a appris que l’immobilier c’est la sécurité et qu’il faut détenir un petit lopin de terre, on s’est donc mis à croire qu’acheter un appartement c’est comme acheter un terrain.

Si vous retournez à l’époque de nos grands parents. Ce n’était pas sur les prix des immeubles en centre ville qu’il y avait spéculation. Mais c’était sur les prix des terrains cultivables. A l’époque être un investisseur en immobilier, c’était détenir des millions d’hectares de terrains, on tirait le rendement des cultures puis on vendait au plus offrant. A l’époque, la maison de résidence était vue comme un outil pour dormir et non comme un investissement. Quelque chose que beaucoup font devient très vite quelque chose que tout le monde fait, et c’est ainsi que vous construisez le biais, si lui la fait, moi aussi et si pour lui cela a marché, pour moi aussi. Donc vous pensez que les prix continueront de monter puisque c’est toujours le cas.

Ensuite c’est affaire de gouvernement. Si les prix immobiliers sont si dé corrélés aujourd’hui de ce que nos grands parents vivaient ou pensait de l’immobilier ou même de la réalité économique (capacité d’emprunt) c’est parceque le gouvernement a aidé à construire cette bulle. Cela a permis à tout un secteur de créer des emplois et donc de supporter l’économie mais en créant d’un autre côté cette bulle que tôt ou tard il faudra rebalancer pour revenir à la réalité économique, c’est ce qu’il se passe quand une bulle explose, on revient proche de l’économie réelle avant de recréée des désordres et des inégalités.

Le fait que les communications sont plus aisées que par le passé, le biais psychologique que les prix de l’immobilier montent tout le temps a pris plus rapidement, et c’est ce qui facilite également des constructions de bulles plus exponentielles et rapides dans le temps. Tout va plus vite aujourd’hui, tout le monde sait tout plus rapidement, et quelque part la communication est ce qui a permit une hausse de l’immobilier de façon homogène à travers le pays, mais on peut être certain que c’est également ce qui favorisera la chute, la panique.


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A propos de Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

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