10 dangers d’investir dans l’immobilier locatif et pourquoi vous devriez éviter

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En France, dès que l’on a de l’argent de côté, votre famille, votre banquier, vos amis vous pousseront à l’investir. Mais en France, on n’aime pas la risque. Alors on vous conseillera de l’investir dans l’immobilier. Car la pierre ça dure et cela protège de l’inflation. On vous conseillera donc après votre achat d’une résidence principale, d’investir dans l’immobilier locatif. C’est à dire de profiter de la loi Pinel pour acheter de l’immobilier, souvent un appartement, de le louer de 9 à 12 ans et d’obtenir une réduction d’impôt. Tout cela vous permettant de dégager un rendement, selon la ville et la localisation du bien entre 3 et 7%. Comme tout investissement, l’immobilier, contrairement à l’idée qui en est véhiculée, n’est pas sans risque. Tout autant que la bourse et les actions, c’est un actif. Tout comme tout actif son prix est fonction de l’offre et de la demande. En soit, il n’y a donc pas de limite de prix de l’immobilier à la hausse comme à la baisse. Votre bien ne vaut que ce qu’un potentiel acheteur veut bien y mettre. Un plus grand risque est qu’il n’y est pas d’acheteurs…

En cela l’immobilier est surtout l’investissement dans l’immobilier locatif sont dangereux.

Non seulement, pour bénéficier du crédit d’impôt vous allez devoir louer votre bien pendant au moins 9 ans et donc le maintenir tout en garantissant pour votre rentabilité d’avoir un locataire qui paye ses loyers.

Pour vous protéger, vous allez prendre une assurance loyer impayé qui vous coûtera de 3 à 5% du loyer mensuel.

A la maintenance et travaux, vous allez devoir ajouter les normes qui chaque année s’accumulent et cela aura un coût donc pour mettre votre appartement aux normes énergétiques notamment.


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En cas de problèmes avec votre locataire, l’assurance loyer impayé ne vous immunisera pas contre divers actes de huissiers à payer entre 200 et 400 euros chacun pour mettre en place une procédure d’expulsion. Procédure d’expulsion qui avec les nouvelles lois devient de plus en plus compliquée. Sans compter les lois à venir sur le plafonnement des loyers.

Il faut prendre également en compte le temps que prendra la gestion et le temps pour trouver un locataire et s’occuper des visites. Là également vous pouvez sous-traiter à une agence qui prendra environ 10% du loyer mensuel.

Puis viennent les taxes foncières et taxes sur vos loyers perçus et surtout l’explosion de la hausse des prix de la construction et des matériaux que l’acquéreur subira pour rafraîchir son appartement puisqu’il doit le conserver au moins 9 ans pour profiter du crédit d’impôt. Dites bonjour aux lois de remise à niveau énergétique de votre appartement.

Pour rappel depuis 2005, le prix de l’immobilier a cru de plus de 150% alors que la hausse des salaires ne fut que de 80%. Il y a donc un déficit de pouvoir d’achat. En d’autres termes il y a de moins en moins de foyers qui peuvent devenir propriétaires. Donc moins de transactions, moins de ventes et donc une pression à la baisse ces prochaines années sur les prix de l’immobilier.

L’immobilier locatif est un placement à risque ultra spéculatif et sans visibilité à 10 ans

Or avec l’investissement locatif vous devez louer votre bien pendant au moins 9 ans. Vous prenez donc le risque de parier sur une hausse ou au pire une stagnation des prix immobiliers sur les 9 années à venir, afin de dégager une rentabilité grâce à vos loyers. Et que dire si les prix baisses ?

Avec l’investissement locatif, le secteur de l’immobilier avec l’aide du gouvernement ont fait très fort. Ils ont réussi à convaincre une majorité de la population qu’investir dans la pierre était sûr. Suffisamment pour qu’avec une carotte déguisée en crédit d’impôts, les particuliers acceptent de payer l’explosion des prix de construction, des terrains (les maires sont heureux et pour vous remercier augmentent aussi les taxes foncières) des assurances, des taxes foncières, et d’impôt à la revente sur les bénéfices s’il y’en a.

Les promoteurs, banques, agences, comme l’état ont réussi à faire prendre tous les risques aux particuliers et à se créer une rente. Tout comme au temps du far west ce fût les vendeurs de pelles qui devinrent riches et non les chercheurs d’or.

Et si avec tout ça vous réussissez tout de même à dégager une rentabilité de votre investissement locatif, alors je dis bravo, les dieux furent avec vous pendant 10 ans.

Mais vous êtes libre de choisir. Si les emmerdes et le risque d’investir sur 10 ans sans certitudes sur le prix et sur les lois à venir, et sans certitudes de pouvoir revendre votre bien correctement, alors profitez-en, les taux sont tellement bas, qu’il serait bête de passer à côté de cette opportunité unique d’acheter de l’immobilier locatif. Le secteur de l’immobilier et le gouvernement vous remercieront.


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A propos de Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

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ChristopheL says 5 mai 2015

Salut Julien,
Tu ne semble pas aimer l’immobilier locatif… Il est vrai que c’est un investissement long terme à l’aveugle sur la conservation du capital et avec des incertitudes sur les dividendes (les loyers impayé ou la vacance de locataire).
Je pense qu’on peut cependant envisager un investissement immobilier sous certaines conditions, ex : permettre à un parent ou un enfant d’accéder à un logement de meilleure qualité, plus grand, … à moindre cout.
ChristopheL

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