La baisse des prix immobiliers vous pend au nez

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J’avais déjà publié un article sur les risques d’avoir un immobilier en France dont les prix vont baisser de manière progressive sur les 5 prochaines années. Force est de constater que beaucoup avec les taux au plus bas actuels pensent le contraire. Il est donc temps de radoter. Bien entendu, l’avenir est incertain et nul ne détient la vérité parfaite mais je me dois d’a nouveau avertir sur les prix immobiliers en France. Premièrement car contrairement à ce que la majorité des gens pensent, l’immobilier est un actif financier tout comme une action son prix fluctue en fonction de l’offre et de la demande. Beaucoup ont tendance à penser que l’immobilier est un placement sûr. Il est aussi sûr que la bourse. Si si je vous assure. Il faut dire qu’il faut remercier les pros de la com et du marketing qui ont réussi à installer cette croyance dans nos petites têtes. Mais l’immobilier est aussi sûr que la bourse.

L’immobilier c’est comme la bourse, Le risque de baisse est le même

Vous trouverez donc beaucoup de personnes vous dire que les taux sont historiquement bas, que les prix ont déjà baissé, que le gouvernement soutient l’immobilier, ou encore le top du top: on manque de logements en France donc les prix ne peuvent que monter. Et encore mieux, en général la spéciale des parents: à louer on jette l’argent par les fenêtres.

Il faut dire que la grande majorité des Français ont toujours connu un marché immobilier qui monte. Sans compter la hausse exponentielle de ces dix dernières années. Bref, la psychologie étant ce qu’elle est pourquoi voulez vous que les gens pensent que l’immobilier va baisser puisque depuis qu’ils sont actifs ils ne l’ont vu que monter ! Forcément pour eux, il faut acheter le plus vite possible sous peine de payer plus cher chaque année puisque les prix vont monter.

Qui a encore les moyens d’acheter ?

Sauf que ce qui est vraiment important aujourd’hui c’est de voir si le niveau de prix de l’immobilier permet à une majorité d’acheter. La réponse est non. Il faut en effet parler pouvoir d’achat. le pouvoir d’achat immobilier c’est savoir le delta entre salaire et prix immobiliers.


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Pour savoir si les prix immobiliers sont chers ou pas il faut vérifier si le niveau de salaire nécessaire à l’acquisition est en ligne avec le niveau de salaire et les prix immobiliers d’ il y a 10 ans. Ce que l’on constate c’est que les salaires n’augmentent plus depuis longtemps en France. Par contre les prix eux ont augmenté de manière exponentielle. Le résultat est qu’il faut que les français s’endettent largement plus pour se payer un même bien.

immobilier danger

L’immobilier en France est une bulle

Cela veut tout simplement dire que si le marché immobilier résiste aujourd’hui en France, ce n’est que parceque les taux sont historiquement bas. Avec ces taux bas, les particuliers peuvent emprunter plus d’argent et rembourser sur de plus longues échéances. C’est la seule raison qui permet encore d’avoir des transactions. Mais cela ne va pas durer. Car les taux vont remonter, et cette remontée va asphyxier le peu de transactions en cours. Les salaires n’augmenteront pas. Les transactions seront au point mort et ça l’industrie de la construction et les agences ne pourront pas y survivre bien longtemps. Il n’y aura d’autre choix que de faire baisser les prix de l’immobilier pour lancer des transactions.

Le marché immobilier est surévalué de 20%

Tout comme dans toute bulle, les premières baisses de prix n’inquiètent pas les investisseurs. Même on pense que c’est un bon coup pour rajouter au pot. Mais dès que la baisse s’amplifie de 5% c’est là que plusieurs milliers de foyers verront le prix de leur immobilier baisser de manière à ce que la revente les mettraient dans une situation financière délicate. Et oui, parcequ’en France pour ne rien arranger la majorité des foyers ont plus de 80% de leur patrimoine investir dans l’immobilier. On est loin de l’adage qui dit de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.

Le risque est que le patrimoine des français c’est 80% d’immobilier

C’est là que la panique prend le relais. Les gens vont vouloir vendre rapidement pour éviter de trop perdre. Ces ventes vont alimenter la baisse. Et là des personnes qui pouvaient encore résister à la chute des prix ne le pourront plus et vendront de manière panique à leur tour et c’est comme cela qu’une bulle éclate. Effet boule de neige.

L’immobilier et la bourse ne sont pas différents.

Pour moi les prix immobilier sont comme la bulle sur le prix des actions en 2000. La baisse amènera la panique et une forte baisse du marché immobilier en France. il ne peut en être autrement. Je ne vois pas pourquoi la France serait une exception européenne.

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Julien Flot est Trader pour compte propre et consultant depuis 2006. Il dispense des formations en bourse et des conseils avisés pour aider les investisseurs sérieux à mieux investir en bourse et surtout acheter des actions au bon moment à moindre risque.

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A propos de l'auteur Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

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  • Fab56 dit :

    Julien, j’ai posté sur cette file ce matin et joins un lien ce qui nécessitait une validation du modérateur mais rien encore.Si tu ne le retrouves pas, je le reposte….

    • Julien dit :

      oui désolé, en effet dès qu’il y a un lien cela doit passer par de la modération pour éviter le spam. je l’avais zappé ce matin. Il est maintenance accepté et devrait apparaître sous peu, et oui fais comme chez toi, c’est bien le but de Graphseo :-)

  • Julien dit :

    C’est fou, le nombre de médecins qui se penchent sur ce grand malade qu’est le logement ! Fin août, c’était aux docteurs Manuel Valls et Sylvia Pinel de tenter une nouvelle intervention pour le ranimer. Leur prescription ? Un subtil mélange d’aide aux jeunes ménages à travers un prêt à taux zéro (PTZ) amélioré, de soutien aux investisseurs avec l’élargissement de ce qu’on appelle désormais “le Pinel”, et d’une dose de social avec la hausse des crédits aux HLM. Le traitement sera coûteux – 1,3 milliard d’euros –, mais il devrait permettre un rétablissement début 2015.

    Il faut souhaiter aussi qu’il soit plus efficace que les potions précédentes… En 2007, le “docteur” Nicolas Sarkozy avait déjà fait du logement sa “priorité”, lui administrant un gros shoot d’argent public. Le malade avait frémi, mais son état s’était aggravé avec la crise de 2009. En 2012, la jeune interne Cécile Duflot fermait la salle de shoot et prescrivait une diète sévère. A son départ, en mars dernier, elle laissait un malade mal en point avec des transactions gelées et une construction en net recul. Du coup, cette année encore, le cru 2014 sera inférieur à celui de l’année précédente, avec autour de 600.000 transactions dans l’ancien et moins de 300.000 logements construits.

    Pourtant, la France, avec ses 66 millions d’habitants, a besoin de construire. Chaque année, elle doit augmenter son parc d’au moins 500.000 logements. Pas seulement parce que c’est une promesse de campagne de François Hollande : elle doit aussi renouveler son parc actuel, car ses 27 millions de résidences principales vieillissent un peu plus chaque année. Il faudrait normalement renouveler au moins 1% du parc chaque année, c’est-à-dire bâtir plus de 270.000 logements par an. S’y ajoutent deux autres paramètres, le dynamisme des naissances et la multiplication des divorces, qui contribuent à “créer” plus de 230.000 ménages supplémentaires par an, qu’il faut bien loger. Les besoins sont donc fixés à 500.000 logements annuels : 270.000 à renouveler et 230.000 à prévoir. Avec moins de 300.000 construits, la crise du logement n’est pas près de s’arrêter !

    Une exception européenne

    Ces besoins insatisfaits expliquent en partie le paradoxe actuel : après la flambée spectaculaire (+157%) du prix de ses logements entre 1997 et 2007, la France est un des seuls pays d’Europe à avoir échappé à un krachimmobilier, contrairement à l’Espagne, à l’Angleterre, à l’Irlande, à la Grèce… Une situation singulière qu’une étude récente de l’agence Standard & Poor’s attribue à la “faiblesse de l’offre”, et qui se manifeste surtout dans ce qu’on appelle les zones tendues : les grandes villes, la région parisienne et la Côte d’Azur. Alors que, dans les campagnes, ces trois dernières années, prix et transactions se sont effondrés, les marchés tendus, où les acheteurs sont nombreux, ont mis du temps à amorcer leur reflux. “Mais même sur ces marchés, désormais, les prix baissent avec régularité”, confirme Sébastien de Lafond, PDG de MeilleursAgents.

    Un vendeur pour 0,5 acheteur

    Cette société a mis au point un indicateur de tension qui compare le nombre d’acheteurs actifs à celui des vendeurs. La chute de cet “indice de tension” est spectaculaire : en 2011, au pic du marché, il y avait en France trois acheteurs actifs pour un seul vendeur. Aujourd’hui, il n’y a plus que 0,5 acheteur par vendeur. A Paris, marché tendu par excellence, le rapport est passé de six pour un en 2011, à un acheteur pour un vendeur. “Or, chaque fois qu’il y a moins de deux acheteurs par vendeur, les prix reculent…”, constate Sébastien de Lafond. De fait, depuis quelques mois, même Paris baisse : son prix moyen est même repassé sous la barre des 8.000 euros le m2.

    Pour les acheteurs qui veulent devenir propriétaires à Paris – et qui ont les moyens de l’être –, c’est une occasion inespérée. La baisse des prix sur trois ans, comprise entre 3% (chiffres des notaires) et 8% (chiffres des agents), s’ajoute à celle des taux de crédit et permet de gagner, au total, 20% de capacité d’achat. Pour les futurs propriétaires marseillais, le gain atteint même 22% sur trois ans.

    Appréciable… mais pas suffisant, comme le constate Laurent Vimont, PDG de Century 21 : “En septembre, les volumes de vente d’appartements ont encore reculé de 8%. Quant aux délais de vente, ils ont augmenté de onze jours en France, et de quinze sur Paris, un record !”

    Un crédit à 1,9% sur dix ans

    Le problème, en réalité, n’est plus de trouver le bon logement au bon prix. C’est d’avoir le bon profil pour décrocher son financement. Le recours au crédit reste en effet nécessaire dans plus de huit cas sur dix. Si le futur propriétaire rentre dans les critères de choix des banques, il aura droit au tapis rouge, avec des taux incroyablement bas. Et qui ont encore baissé cet été : 2,35% sur vingt-cinq ans, 2,10 à 2,20% sur quinze ans, et même… 1,9% sur dix ans. Mais les établissements financiers ont tellement relevé leurs exigences qu’ils ne peuvent plus prêter qu’à une petite partie de la population. “Peut-être 30 à 40%”, reconnaît, sous le couvert de l’anonymat, un grand banquier de la place.

    En fait, ne peuvent plus emprunter aujourd’hui que deux catégories d’acheteurs. Celle, très étroite, des ménages déjà propriétaires, qui cumulent épargne préalable, bon salaire et emploi stable. Ceux-là achètent rarement, et plutôt un logement ancien dans un centre-ville. Les banques courtisent aussi certains primo-accédants. “Nous avons tous dû adapter notre offre. Et aujourd’hui, en Ile-de-France, 80% des programmes sont configurés pour correspondre à la capacité d’achat de cette clientèle”,reconnaît Guy Nafilyan, président de Nafilyan & Partners. Comment s’explique cette soudaine passion des banques pour ces jeunes couples qu’elles refusaient naguère de financer ? Ces clients ont un gros avantage, répond Norbert Fanchon, président du constructeur Gambetta : “Ils sont solvables, grâce au PTZ.” Son groupe construit des programmes autour de 2.500 euros le m² à Saint-Ouen, de 2.800 euros à Aulnay et de 3.800 euros à Aubervilliers. Parfait pour ces emprunteurs qui peuvent décrocher jusqu’à 89.700 euros de prêt à taux zéro.

    Moitié moins d’investisseurs

    D’autres ont carrément déserté ce marché. Ce sont les investisseurs découragés par le durcissement de la législation (la loi Alur), l’alourdissement de la fiscalité des plus-values et des loyers, la hausse des impôts locaux et la baisse des incitations fiscales… “L’encadrement des loyers décidé par l’ancienne ministre Cécile Duflot a été le coup de grâce. De plus, il nie la réalité du marché : dans la plupart des zones tendues, les loyers sont orientés à la baisse depuis deux ans”, rappelle Jean-François Buet, le président de la Fnaim.

    En deux ans, le nombre des investisseurs achetant pour louer a diminué de moitié, dans le neuf et dans l’ancien, privant le marché d’au moins 200.000 mises en location. “Les faire revenir demandera du temps et, surtout, de la constance”, prévient Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires, qui regroupe 12.000 bailleurs.

    Pourtant, la ministre Sylvia Pinel l’affirme, elle veut faire croître l’offre locative privée, un parc qui représente, avec ses 6 millions de logements, plus de 55% du marché de la location. Avec sa loi, elle espère faire passer le nombre des investisseurs dans le neuf de moins de 35.000 cette année à plus de 55.000 l’an prochain. Une offre abondante de locations serait le meilleur moyen de faire baisser le montant des loyers. Ce serait nettement plus efficace, en tout cas, que le plafonnement des loyers voulu par l’ancienne ministre Cécile Duflot.

  • edd dit :

    A votre avis, quid de petits appartements au coeur du beau paris (saint germain, luxembourg) ?
    L’argument massue qu’on me ressort, c’est que c’est tellement beau ces quartiers qu’il y aura toujours quelqu’un pour acheter, français ou étranger.
    Mais quand même 15/20k€/m², j’ai du mal à croire qu’on puisse maintenir de tels prix dans le temps…

    • Fab56 dit :

      Il paraît que l’investissement dans l’immobilier n’est pas qu’une question d’argent car c’est un placement LT et qu’on ne doit pas être sensible aux fluctuations du prix du bien… :-) Il suffit de beaucoup, beaucoup, BEAUCOUP aimer le coeur de Paris ;-))

  • Guillaume Lucas dit :

    Je partage ton analyse et en plus sur l’immobilier, il n’y a aucune information. Au moins la bourse on peut bénéficier d’indicateur de tendance, de vsion sur les prix.
    Sur l’immo, les intermédiaires font exprès de flouter le marché. Le particulier est de toute façon à la rue.

    Vive la bourse, et à part pour le logement principal, je ne vois vraiment pas l’intérêt de l’immo.

  • k2r dit :

    .Les Français n’aiment pas l’argent, les riches, la finance etc…sauf pour la fameuse redistribution qui, le temps passant devient spoliatoire pour des patrimoines de plus en plus faibles poussant à l’exil fiscal, nié farouchement par la gauche bien pensante. Eh oui, on fait de bonnes lois, donc les gens restent puisque c’est pour le bien du peuple.
    1789 est loin dans le temps mais pas dans les têtes, et paradoxalement on vient d’avoir un Nobel d’économie à qui on met depuis des années des batons dans les roues pour créer une école de niveau Internantional d’économie (crée avec un partenanriat privé/public à partir d’une fondation, donc haro sur le baudet).
    Donc je pense que l’argent ira dans les assurances vie en euros et pas sur les action (en plus, au vu de la pub négative sur le Forex, on entretient le flou et l’arnaque sur la finance).
    Les gens vont se sentir moins riches car leur immobilier va baisser, ceci associé aux augmentations d’impôts en tout genre voire déguisés, la croissance française n’est pas prête de redécoller ni le chômage de masse de baisser.
    Mes beaux parents essayent de vendre en Province depuis deux ans pour se rapprocher de leurs enfants, ça ne passe pas…les ventes sont au point mort dans leur coin

  • Fab56 dit :

    Je me demande vraiment si, au final, les actions ne seront pas l’un des seuls placement a échapper a une taxation ou un un prélèvement confiscatoire. Ce qui reviendrait a provoquer ce que tu envisages depuis longtemps, un transfert de l’immobilier vers les actions provoquant une reprise significative de la place parisienne, une fois le point bas touché (mais sur quel niveau mystère)………..

  • Julien dit :

    je pense qu’il faut rélféchir à deux fois avant d’acheter, maintenant si on parle maison principale alors pas de problème car il n’y aura pas d’obligation de vendre à moyen terme. ensuite en france il y a un marché dans le marché, la règle d’or c’est l’emplacement, le marché national va baisser, mais ensuite selon les localités cela peut changer la donne.
    Je pense qu’il faut être propriétaire de sa résidence principale mais c’est tout, évitez l’investissement locatif

  • moi dit :

    Bonjour Julien,
    ton discours fait peur !
    tu penses que je devrais vendre, rembourser mon pret (18/20 ans) et louer ?

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