Bien Investir en immobilier: Pourquoi préférer les SCPI au Pinel

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Il faut acheter sa résidence principale pour bien investir dans l’immobilier. Surtout en France, qui reste l’un des rares pays à ne proposer qu’un taux fixe d’intérêts et aucun taux variable contrairement aux autres pays.

Par contre quand on vient à parler d’investir dans l’immobilier via de l’investissement locatif, là est une autre affaire dont je ne suis pas grand fan.

Suivant la localisation et grâce au Pinel on peut certes réussir à dégager des rendements aux alentours des 4 à 5% tout en réduisant ses impôts. Mais quid de l’appréciation du bien et surtout quid du prix de la maintenance et surtout du bon vouloir de votre locataire.

Alors bien entendu, il existe des agences qui se proposent de s’occuper de tout et même de vous proposer une assurance contre un logement en manque de locataires ou un locataire qui ne paye pas. Mais ces services et assurances se payent au prix fort et handicapent d’autant votre rendement sans pour autant réduire à zéro votre administration du bien et surtout sans vous protéger des frais de travaux, maintenance et mise aux normes.


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Voilà pourquoi lorsqu’on cherche à investir dans l’immobilier, outre sa résidence principale, il est important de s’intéresser aux sociétés civiles de placement immobilier dites SCPI.

La SCPI va se proposer de vous donner accès un non pas un mais une multitude de biens diversifiés en Europe et dans le monde dans le tertiaire, le commercial et les particuliers.

En achetant une part de SCPI vous vous dégagez de toute administration de biens et surtout de tous frais liés à la maintenance du bien ou encore de sa valeur sur le marché.

Et en moyenne une SCPI va vous offrir un rendement de 5%. Les meilleures délivrent même du 6%. Sans compter l’appréciation de leurs parts qui augmente d’autant la performance.

L’avantage d’investir dans les SCPI c’est donc de vous dégager du temps et des soucis. Le produit est géré pour vous et vous offre une rentabilité supérieure.

Le désavantage de la SCPI va se trouver dans les frais énormes qui sont prélevés et qui vont vous imposer de les détenir sur un placement de long terme, au moins 8 années, afin que la performance couvre les frais et vous permettent de rentabiliser l’investissement.

L’avantage principal des SCPI c’est que cela peut vous permettre d’investir dans un portefeuille d’immobiliers et donc de part la diversification de prendre moins de risque qu’en ayant acquis un seul bien dans une localité avec un crédit sur 20 ans…Surtout la SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ moins importante que dans l’immobilier. Et il vous est tout à fait possible d’emprunter à un taux de 2% non pas pour investir dans le Pinel mais dans des SCPI. Vos rendements couvrant votre intérêt au bout de 3 ans.

Car en effet, il faut nécessairement voir l’investissement dans les SCPI comme un placement de long terme à cause des frais. Faire des allez retours sera contre productif. Les frais mangent la performance d’un fond sur les deux premières années car souvent les frais de souscription sont proches ou excèdent même les 10%.

Voici donc la sélection des meilleures SCPI

  • Corum Conviction: 1045 euros la part, 12% de frais de souscription pour un rendement de 6,3%  nets de frais de gestion en 2015
  • Foncia Pierre rendement: 930 euros la part avec un minimum de 5 parts pour souscrire. 9,57 % de frais de souscription pour 5,05% de rendement net de frais de gestion en 2015
  • Immorente: 325€ la part, 4 au minimum pour souscrire. 4,90% de rendement net en 2015 pour 10% de frais de souscription
  • Pierval Santé: 1000 euros la part, 5 minimum. 5,18% en 2015 net de frais pour 10,51% à la souscription
  • Rivoli Avenir Patrimoine d’Amundi spécialisé dans les bureaux: 278 euros la part, 5 minimum pour souscrire. 4,71% de rendement net en 2015 pour 8,39% de frais de souscription.

 

Voilà pourquoi je pense que le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier et de prendre un crédit immobilier à taux fixe à moins de 2% aujourd’hui et d’investir dans des SCPI approchant les 5 % de rendement. En plus vos intérêts de votre emprunt seront déductibles de vos rendements. Sinon, vos plus values de SCPI seront imposées comment tout autre revenu foncier et votre imposition dépendra donc de votre tranche d’imposition actuelle.

D’où l’importance pour les hauts revenus, de plutôt souscrire aux SCPI dans le cadre d’une assurance vie qui sera exempt d’impôts sur les plus values hors CSG de 15,5%. Mais attention pas toutes les SCPI sont éligibles. Mais voilà un bon moyen de facilement diversifier votre assurance vie.

Alors les SCPI, pensez-y.


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Julien Flot est Trader pour compte propre et consultant depuis 2006. Il dispense des formations en bourse et des conseils avisés pour aider les investisseurs sérieux à mieux investir en bourse et surtout acheter des actions au bon moment à moindre risque.

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A propos de l'auteur Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

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  • Galinari Hugo dit :

    Bonjour Julien ,

    Sur le même sujet que penses-tu du crowdfunding immobilier ?

  • Bub dit :

    Je suis convaincude l’intérêt d’investissement dans des SCPI. Mais emprunter pour cela ne m’a pas semblé simple. Toutes les grandes banques contactées essaient de placer leurs SCPI ou refusent le prêt sans même étudier le dossier. Connais tu des banques un peu plus ouvertes que les autres à ce type d’investissement ?

    • VinceBS dit :

      Crédit Foncier par exemple. Passer par un courtier peut être pas mal pour se simplifier la vie car en direct, ce n’est peut être pas aussi facile.

      Par contre niveau réactivité, ils ne sont vraiment pas au top une fois le crédit lancé…

      A noter que les taux sont légèrement plus élevés que pour un crédit immobilier classique.

    • Julien Flot dit :

      en effet, c’est souvent compliqué, mais il faut insister.

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