Comment investir dans l’immobilier : Ce qu’on ne vous dit pas

Comment investir dans l’immobilier sans argent et devenir rentier. Ah la liberté financière via l’immobilier, la promesse de revenus passifs sans rien faire donc. Mais tout cela n’est pas sans risques et graves erreurs à prendre en compte avant d’investir donc.

Le placement préféré des français est aussi celui qui rapporte le moins. Mais qui donne cette fausse impression de la sécurité et d’un placement rentable à long terme juste parce que ce fût le cas par le passé. Voilà quelques dangers et biais psychologiques qui poussent bien des investisseurs à mettre tous leur œufs dans le même panier.

De plus, alors que les taux immobiliers sont bas et vont le rester, on voit foison de conseillers qui vous expliquent que vous pouvez devenir rentier sans avoir à dépenser 1e même si vous êtes au smic.

Le rêve. La liberté financière, les revenus passifs.

On rajoute que c’est facile et sans risque au passage.

J’aime l’immobilier et je pense que c’est un actif indispensable dans tout patrimoine. Surtout la résidence principale. Mais !

Mais vouloir la liberté financière en achetant à crédit, sans un sous, de multiples appartement en vue de les louer en pensant que l’on aura des revenus passifs c’est à dire facilement et sans rien faire. Voilà une hérésie qui va emmener bien des investisseurs au devant de graves désillusions.

Car l’immobilier c’est loin d’être un revenu passif. C’est du travail et du temps. Et sinon c’est de l’argent.

De plus, un bien immobilier ce sont des frais multiples tout au long de la vie du bien. Des frais qui viennent rogner votre rentabilité et tout cela pour conserver au mieux la valeur du bien.

Bien investir, c’est faire passer un stress test à son patrimoine. Que se passe t-il si les prix immobiliers baissent de 10 ou 20% voire plus ? Est-ce que l’effet domino de l’effet de levier vient vous frapper et vous perdez tout ?

Que se passe t-il en cas de crise si vos locataires disparaissent ou ne peuvent plus payer ? Est-ce qu’un locataire qui ne paye pas suffit à vous obliger à vendre au pire moment et encaisser des moins values sur votre bien, vous obligeant à vendre les autres pour éponger ?

Pas de crise, pas de grosse baisse de prix, pas de locataires aux abonnés absents ? Top. Mais pour conserver la valeur du bien vous aurez des travaux à faire. Peut être pas tout de suite, surtout si vous avez déjà remis à neuf vous même pour justement augmenter vos marges et votre rentabilité sur le loyer. Mais un jour ou l’autre vous passerez à la caisse, pour un toit, de la tuyauterie, la façade etc…des frais que vous devez budgétiser en avance de phase. Sinon votre rentabilité espérée risque d’en prendre un sacré coup.

Un bon investissement, c’est un investissement où vous êtes capable de faire face à l’inattendu et ne pas penser que l’avenir sera identique au passé.

Car en immobilier, le pari est sur le long terme car on doit pouvoir résister aux intempéries sur 20 voire 30 ans et plus.

Sans compter les taxes qui ne cesseront de monter. Après avoir poussé tout le monde à investir, c’est maintenant une manne financière pour l’Etat qui vient ponctionner un peu plus sur votre rentabilité.

Et votre temps , Je crois que c’est le plus gros mensonge que j’entend.

L’immobilier c’est la liberté financière, vive les revenus passifs.

Sauf que si vous voulez tirer une vraie rentabilité de vos investissements, il va falloir travailler et y passer des heures. Des heures que souvent les gens n’intègrent pas dans leur calcul de rentabilité. Même si c’est votre temps de loisirs, c’est du temps en moins pour vous.

Car l’immobilier c’est des emmerdes croyez-moi. Et cela prend du temps de trouver le bon investissement, de le retaper, de trouver le bon locataire, de faire les travaux et la gestion. Surtout la gestion…

Alors oui, vous pouvez le sous traiter mais cela viendra rogner un peu plus votre rentabilité. Et les 8% promis vont rapidement se réduire. Car la réalité arrive vite à 4% voire moins. Et on intègre pas le temps passé à gérer les emmerdes.

Alors il y’a beaucoup de bonnes raisons d’investir dans l’immobilier.

Et j’aime moi même l’immobilier. Mais investir dans l’immobilier pour la liberté financière, les revenus passifs et la rentabilité alors que nos revenus sont trop bas, c’est un rêve dont le réveil sera douloureux pour beaucoup qui ont un effet de levier d’endettement bien trop important pour résister à la moindre bourrasque de vent contraire.

Bien entendu il est possible d’avoir une bonne rentabilité. Mais les bonnes affaires se font surtout dans votre capacité à négocier un prix bas et à retaper les choses à pas cher. La rentabilité se gagne exclusivement là. Et beaucoup auront de mauvaises surprises à se préoccuper uniquement des loyers perçus plus que de la sauvegarde du capital engagé en faisant en sorte de surtout acheter bas.

Votre gain en immobilier se fait surtout lors de votre achat.

C’est comme pour les dividendes. Il faut penser avant tout faire une bonne affaire pour sécuriser le capital pour que les dividendes amènent la rentabilité à long terme. Acheter un bon dividende mais risquer de perdre 50% de son capital, ce n’est jamais une bonne idée. Et pourtant beaucoup ne prennent pas conscience des risques en pensant que cela remonte toujours et que les baisses ne sont que passagères… A vous de faire votre stress test pour savoir à quoi réellement vous pouvez résister.

Alors l’emplacement ne suffit pas à faire un bon investissement. Car l’immobilier c’est beaucoup de dépenses qui ne servent qu’a maintenir la valeur du bien. Donc des dépenses forcées en somme que l’on n’a pas en bourse. Alors oui vous pouvez faire les travaux vous même mais on en revient à la fausseté des revenus passifs s’y vous y passez vos dimanches.

Voilà pourquoi je préfère investir dans l’immobilier mais en bourse.

Je ne suis pas emmerdé par mes locataires. Je n’ai pas à passer mon temps à me demander s’ils prennent bien soin du jardin auquel cas cela me coûtera 1 ou 2% de rentabilité de tout couper à leur départ. Surtout la bourse c’est un peu plus du revenu passif même s’il faut suivre ses investissements.

Et enfin, je n’ai pas besoin de faire des dépenses forcées à faire des travaux sous peine de ne pouvoir louer ou que la valeur du bien ne baisse. Je décide quand je veux rajouter de l’argent et racheter d’autres actions ou trackers et surtout cet argent ne sert pas à maintenir la valeur de l’entreprise mais bien à lui donner les moyens en cas d’augmentation de capital de croître.

Alors oui, je ne peux pas profiter de l’effet de levier pour acheter des actions que j’ai avec l’immobilier.

Quoi que c’est possible pour des SCPi. Mais je m’évite aussi un surendettement qui viendra agoniser mes fins de mois et me poussera à devoir faire tout le temps attention pendant 20 ans sous peine de ne pas réussir à rembourser une échéance. Je préfère me conserver une capacité d’épargne qui me permet de profiter de la vie tout en continuant d’investir selon mes moyens plutôt que de sacrifier mon moi du présent pour un hypothétique moi du futur plus riche mais à quel prix ?

Mes parents m’ont longtemps dit d’arrêter de jeter l’argent par la fenêtre et d’acheter plutôt que de louer.

J’ai fini par le faire mais pas pour ces raisons mais bien le plaisir d’un achat que je ne considère pas comme un investissement mais comme le plaisir de posséder mon propre toit. Car comme tout investisseur mes parents sont biaisés par un biais cognitif qui est celui de penser que le futur sera identique au passé récent. Donc si l’immobilier fut un bon placement ces dernières décennies, il continuera de l’être les prochaines.

A cela d’ajouter, que les taux sont bas et que donc on peut se faire plaisir en achetant plus grand qu’on ne peut réellement s’offrir. Mais puisqu’on vous dit que l’immobilier ne peut pas baisser…

Le seul atout de l’immobilier et d’acheter à crédit, c’est le fait que l’on se force à épargner.

Voyez-vous si vous aviez au lieu d’acheter votre résidence principale à crédit, acheté des actions en vous forçant à mettre de côté et investir 100,500 ou 1000e chaque mois selon vos possibilités, il y a fort à parier que vous penseriez aujourd’hui que la bourse vous a rendu riche.

La même chose est donc ancrée dans la tête des gens aujourd’hui qui pensent être devenus riches grâce à l’immobilier mais oublient que c’est surtout grâce au fait qu’ils se sont forcés à investir 1000e par mois voire plus pendant 20 ou 30 ans dans les remboursement de leurs crédits. Et que grâce aux intérêts composés, à une période de baisse des taux historiquement longue et graduelle, les prix immobiliers ont progressé plus rapidement qu’historiquement. Ils ont profité d’un cycle mais dorénavant pas sûr que ce cycle perdure.

Mais la leçon à retenir, est qu’immobilier ou bourse, l’important, c’est de mettre de côté une partie de son salaire chaque mois.

La différence, c’est qu’en immobilier les gens ne s’en rendent pas compte puisqu’ils remboursent un crédit. S’ils doivent se forcer à investir, c’est plus compliqué mentalement de suivre le process et de ne pas céder pour un restau ou un iphone et de pas mettre autant de côté 1 mois ou deux. A court terme, cela parait dérisoire mais à long terme, l’impact est important à cause des intérêts composés. Ce qui donne un gros déficit de performance à long terme.

Alors la majorité des gens pensent que la bourse est risquée et l’immobilier un placement sûr voire refuge.

La raison est simple, il n’existe pas un prix en temps réel de votre bien immobilier comme les actions fluctuent. Sinon, croyez-moi, les biais psychologiques fonctionneraient à plein aussi en immobilier sur le simple fait de voir sa maison perdre de la valeur avec le temps car elle s’use et qu’il faut y investir pour en maintenir la valeur. Là les gens comprendraient peut être que l’immobilier c’est risqué et que surtout sur la durée de vie d’un bien jusqu’à sa vente, celui-ci engouffre bien des frais et dépenses qui comme elles sont réalisées petit à petit ne sont pas comptabilisées par tout un chacun dans les calculs de leur rentabilité ou en réduction de ce qu’ils pensent avoir gagné avec la hausse des prix.

Il en résulte que l’immobilier est vue comme sans risque et comme ayant monté bien plus qu’en réalité à cause de ces mauvais calculs et du fait que comme il n’existe pas de prix en temps réel, la volatilité des prix est lissée dans le temps et donc ne choque pas les investisseurs contrairement aux actions, où votre compte vous rappelle en permanence vos moins values. Mais si vous aviez un compte avec la valeur de votre bien, il y aura un effet temps qu’il n’y a pas en bourse et vous verriez votre investissement perdre de la valeur et peut être alors que les investisseurs comprendraient enfin tout ce qui rogne leur rentabilité et cette fausse croyance que c’est un placement sûr.

Voilà pourquoi pour moi, la résidence principale est incontournable. Mais l’investissement locatif doit venir après la bourse, en guise de diversification et encore.

Au lieu de l’investissement locatif en direct, je privilégie l’investissement dans des fonds immobiliers qui rapportent 4 à 6% sans que je doive perdre mon temps à gérer des locataires, à rafraîchir la peinture d’un bien où à me soucier de sa valorisation et si je pourrais le revendre. J’achète des SCPi et surtout des SIIC ou REIT en anglais qui me reversent sous forme de dividendes entre 50 et 80% de leurs profits. Et ça c’est du revenu passif dans le sens où je conserve à long terme et peut même me forcer à réinvestir tous les mois ou trimestre pour réinvestir les dividendes et profiter des intérêts composés et donc renforcer mon rendement.

De plus, je peux diversifier. Je ne met pas tous mes œufs dans le même panier dans un bien ou quelques biens loin de chez moi où la gestion sera encore moins passive. Mais j’investis dans des sociétés qui détiennent des biens exceptionnels qui pourront résister même si les prix immobiliers stagnent ou baissent. De plus, je ne me fais pas de souci si un locataire ne paye pas ou que l’immobilier ne va pas fort dans ma ville. Je suis automatiquement diversifié dans plusieurs pays, dans l’immobilier de luxe, résidentiel, de bureaux. Et j’obtiens des rendements de plus de 6% sans devoir m’obliger à changer la tuyauterie un dimanche ou devoir déléguer la gestion et perdre encore de la rentabilité tout en devant gérer un minimum car le gestionnaire vous demande toujours votre validation sur tout mais oubliera d’anticiper certains travaux qui auraient pu alors vous coûter moins chers.

Alors la pierre rien que la pierre.

Voilà un investissement qui semble sûr actuellement sur la base des décennies passées. Et nul doute que beaucoup ne comprendront pas mon article. Car ce n’est pas à marée haute que l’on reconnait les risques mais bien à marée basse. Mais il est déjà trop tard pour beaucoup alors. Alors je ne souhaite la marée basse à personne. Mais mon but est de tordre l’idée reçue que l’immobilier est un placement sûr et surtout que l’on peut devenir rentier facilement et obtenir une rentabilité fantastique sans rien faire dixit les revenus passifs et la liberté financière.

En bourse on aime dire que la valeur d’une entreprise c’est sa valeur liquidative. C’est à dire on rembourse les dettes, on vend les actifs. Et s’il reste quelque chose c’est la valeur de la société mise en liquidation.

En immobilier c’est pareil. La valeur d’un bien immobilier c’est le prix du terrain et le prix de la construction de la maison. Point.

La différence, n’est que le fruit de la loi de l’offre et de la demande qui n’est basée que sur la croyance des gens qu’un bien vaut tant pour x raisons. Donc la différence de prix, n’est comme en bourse due qu’a la somme des espoirs et des craintes des investisseurs que cela vaudra plus ou pas demain. C’est donc une affaire de confiance. Dégommez cette confiance, et les prix reviendront se rapprocher du prix du terrain et de la construction de la maison moins l’amortissement de celle-ci en fonction du temps puisque elle vieillit et donc perd de sa valeur constructive. Si vous comprenez ceci, vous comprenez, que la valeur de votre bien immobilier n’est pas certain dans le temps, tout du moins la partie au-delà de la valeur constructible du bien.

Et donc vous comprenez que l’immobilier n’est pas un placement refuge. Loin de là.

De là découle qu’un bon investissement, c’est quand on paye en dessous du prix de la valeur liquidative de la société. En dessous de sa valeur intrinsèque ou comptable suivant les méthodes utilisées. Et donc un bon investissement immobilier c’est pareil. Plus vous achetez à un prix proche de la valeur intrinsèque du bien et moins vous avez de risque de perte. Que dire des gens qui aujourd’hui achètent leur bien immobilier à 7000e le mètre carrée pour une valeur intrinsèque de 2000e…Oui la localisation…mais cela ne fait pas tout et reste un argument non pas de valorisation mais spéculatif sur la base que la localisation attirera plus de monde capable d’acheter le bien plus chers selon la loi de l’offre et de la demande. Mais si demain plus personne n’a un rond pour acheter au-dessus du prix de marché, la localisation ne vous aidera pas à justifier votre prix de vente…

Si je devais être forcé à acheter des biens immobiliers en vue de les louer.

Je m’intéresserai donc d’abord à sauvegarder mon capital plus qu’a la rentabilité promise du bien qui aura tôt fait de s’évaporer à la prochaine crise. Ainsi j’achèterai plus à Angers, Poitiers ou encore Saint Etienne. Les prix peuvent y baisser oui, mais pas énormément par rapport au prix intrinsèque de la construction que nous approchons déjà autour de 1500-2000e le mètre carré. Par contre acheter à Paris, Bordeaux, Lyon…Le risque que l’on prend est tout de suite de 20 à 50%. Alors pas pour demain c’est sûr mais à long terme c’est un risque oui.

Et un même un très bon rendement en bourse ou en immobilier ne vaut jamais le risque de perdre 30 à 50% de son capital.

Alors chacun doit apprendre de ses erreurs. Et je souhaite qu’elles ne soient pas trop douloureuses pour tous les rêveurs de liberté financière, de revenus passifs et de devenir rentier en s’endettant énormément sans revenus sur la base uniquement d’une valorisation de biens immobiliers qui ne sont absolument pas certains d’être maintenus sur 10-20-30 ans. Un pari spéculatif qui plus est à long terme et avec effet de levier. Bref tout ce qu’on va déconseiller à un investisseur en bourse de faire mais recommander à un investisseur en immobilier. Voilà de quoi exploser de nombreuses idées préconçues en vol.

Pour ma part, j’ai choisi d’investir dans l’immobilier et la bourse.

Mais en ce qui concerne l’immobilier locatif, j’ai décidé de m’orienter vers des fonds immobiliers en assurance vie, des SCPI pour diversifier mais surtout des SIIC et REIT.

Qui plus est, il est possible de se diversifier encore plus et de mêler l’utile à l’agréable en achetant des sociétés qui gèrent des parcs énergétiques solaires ou éoliens. On peut se voir verser 50 à 80% des profits et on laisse des pros acheter, vendre et tirer un rendement des différents parcs. Et comme toujours je pense à sécuriser avant tout mon capital avant de penser à me faire un gros rendement. Je cherche à acheter au plus près de la valeur réelle d’une société ou d’un bien pour me laisser une marge de sécurité et éviter à mon capital de souffrir. Je préfère largement un rendement moindre mais avec moins de risque sur mon capital que de chercher les plus gros dividendes avec un risque de surpayer de 30 à 50% la valeur, ce que les meilleurs dividendes ne réussiront jamais à compenser si je le perd en capital.

Un bon investissement, c’est aussi bien dormir la nuit, profiter de son temps libre pour faire autre chose que de s’occuper de locataires et éviter à son bien de perdre de la valeur.

Rappelez-vous que les toilettes finissent toujours par se boucher et le cumulus par exploser. Tout n’est qu’une question de temps avec l’immobilier. Avec la bourse aussi, mais là dans la création de valeur sans être obligé de rajouter au pot tous les 5 ans sous peine de voir le bien se déprécier.

Le problème est que les investisseurs ont la mémoire courte. Voire pas de mémoire.

Ils pensent que les conditions idéales actuelles perdureront et font donc des plans sur la base de ces mêmes conditions qui devront se répéter sur les 20 à 30 prochaines années pour que leur coup soit magistral. Je le leur souhaite. Mais à aujourd’hui ce sont plus des paris que des investissements raisonnables. Le risque est énorme et la moindre fine brise aura tôt fait de faire chuter tous ces placements sûrs construit au final sur des châteaux de cartes.

Seuls les investisseurs qui pensent d’abord sauvegarde du capital et gestion du risque s’en tireront et pourront racheter à une bonne valeur les biens vendus en panique par les autres qui n’auront d’autres choix que de vendre à tout prix à cause de l’effet domino qui parfois ne proviendra que d’un seul mauvais locataire.

Je préfère l’investissement immobilier en bourse car j’ai de plus une meilleure liquidité.

Si je veux vendre, je peux. je n’ai pas besoin d’attendre 6 mois pour un vendeur qui va en plus me négocier le prix et profiter que je suis pris à la gorge de devoir vendre de toute façon. Je peux gérer au mieux mon effet de levier et surtout je n’asphyxie pas ma capacité d’épargne pour profiter de la vie et me payer des petits plaisirs sans devoir les budgétiser. Surtout, il y a toujours une part de risque dans tout investissement qu’on le veuille ou non. j’évite alors de concentrer mes investissements dans un seul bien ou dans une seule ville avec de l’immobilier papier comme on le nomme.

Et je peux profiter des cycles.

Très investit par le passé en immobilier, je le suis moins aujourd’hui mais peux décider de l’être à nouveau demain si je veux. J’ai une latitude dans mes décisions qu’un bien immobilier physique ne pourrait pas me donner à moins d’y passer tout mon temps et d’être donc un véritable marchand de biens. Bien loin des revenus passifs donc.

Alors comme dit plus haut. Il faut savoir ce que l’on fait et se former. Eviter de croire les belles paroles des conseillers et soi disant experts qui n’investissent même pas eux même mais vous vendent une formation pour tout vous expliquer et encore moins de l’Etat avec ses différentes lois qui vous ratisseront un jour ou l’autre et vous laisseront avec un bien invendable que vous aurez justement payé bien au-delà de sa valeur réelle.

Le contrecoup c’est que les investisseurs en bourse sont leur propre ennemi.

Malgré eux, ils deviennent court terme et vendent souvent trop vite par peur. L’avantage de l’immobilier, c’est que l’illiquidité pousse à être patient. Mais malheureusement aussi dans les marchés baissiers. Tout le monde pensant que ça va remonter ou par défaut n’arrivant pas à vendre faute de demande et d’une offre énorme. Alors en bourse, faudra se former et passer du temps à se contrôler. C’est la seule raison qui peut en effet limiter les performances d’un investisseur en immobilier en bourse : la patience. C’est quelque chose à travailler qui permet de réduire le risque tout en ayant des rentabilités supérieures à terme par rapport à l’immobilier classique.

Alors niveau SIIC, On peut via le PEA acheter un tracker Amundi ou lyxor EPRA.

Mais on trouvera bien plus de choix au sein du marché américain et pour cela il faudra un compte titres. De toute façon il faudra un compte titres aussi pour acheter des SIIC ou reit car elles ne sont pas éligibles au PEA pour éviter le double avantage fiscale.

De toute manière, on est là pour faire du long terme, et donc on peut tout à fait avoir un compte titres même s’il est plus imposé que le pea comme le but n’est pas de vendre tous les 4 matins, on ne paye pas d’impôts tant qu’on ne vend pas. Et on peut faire un effort d’épargne tous les mois ou tous les trimestres pour rajouter au pot et choisir des trackers capitalisants qui vont réinvestir les dividendes comme cela on ne paye pas d’impôts dessus. On ne paiera que sur les profits réalisés à la vente. Et si on ne vend pas souvent en compte titres, on peut profiter des intérêts composés tout autant que sur un pea.

je vous laisse regarder cet article pour plus d’explications.

PEA ou compte titres : Comment choisir le meilleur compte bourse

J’aime bien des actions en direct comme Unibail, Klepierre ect. On peut également diversifier et sortir un peu des sentiers battus en allant sur les maisons de retraites via Orpea ou Korian. Ou encore donc partir sur des services hôteliers comme Corepoint ou Accor ou souvent les biens immobiliers détenus ne sont pas reconnus à leur vraie valeur dans le bilan, c’est surtout vrai aux US à cause de leurs normes de comptabilité qui ne les obligent pas à le faire.

Puis on peut partir sur du parc hydrolique, solaire et éolien comme Methanor ou hannon armstrong où les profits sont souvent reversés à 80%.

Bref, il y a du choix et surtout les chiffres sont là pour étudier les valeurs réelles des business, les actifs nets et donc au-delà du rendement, savoir si l’on fait une affaire en ne payant pas cher la boîte. De plus on laisse le soin à ces entreprises de devoir supporter un endettement important. Et le jour où elles commencent à ne plus pouvoir faire face à cause des taux d’intérêts ou d’un marché chancelant et bien on peut retrouver son capital en vendant rapidement.

Tout cela c’est une partie des choses que je vous apprend à faire au sein d’Avenir Plan épargne Intelligent.

Avenir serein: investir en bourse à long terme avec le plan d’épargne intelligent trackers et etf

L’avantage c’est que même si vous ne savez pas ce que vous faîtes vraiment, vous pouvez profiter d’entreprises qui elles, savent et vous reversent un bon dividende. Tout ce que vous avez à faire, c’est suivre de temps en temps que votre capital ne soit pas en péril. Puis vous forcer à épargner et réinvestir votre épargne pour profiter des intérêts composés.

Il y a de nombreuses histoires d’investisseurs dans l’immobilier qui ont fait fortune. Peu en bourse. Pour autant la hausse de la bourse est supérieure à celle de l’immobilier à long terme. la raison nous l’avons évoqué plus haut. Mais vous pouvez devenir multimillionnaire comme ce livreur UPS si vous faîtes l’effort de vous forcer à épargner et investir chaque mois. Puis de réinvestir vos dividendes. Au final ce n’est rien de plus que ce chauffeur UPS a fait pour devenir multimillionnaire en investissant chaque mois pendant 30 ans 1/3 de son salaire en bourse. La question est : est-ce que vous aurez la discipline de faire pareil ?

Alors pensez-y et tentez de réfléchir autrement que sur la base du : si cela a fonctionné jusqu’à maintenant cela continuera de fonctionner demain et après demain…