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Après les taux bas, voilà que les aides de l’état permettent à l’immobilier de redresser la tête en France et de rester plus que jamais le placement privilégié des Français. Le soutien de l’Etat renforce cette idée selon laquelle, investir dans la pierre est un placement sûr. Conforté par plus de 20 ans de hausse et des sommets toujours plus hauts, qui pourrait aller à l’encontre de cette croyance populaire? Bien entendu, accéder à la propriété est un rêve. Et oui, avec les taux bas, il faut en effet tout faire pour acheter sa résidence principale en ce moment. Mais ce qu’il se passe depuis quelques années en France, ce qui soutien les prix de l’immobilier, ce n’est pas les achats de résidence principale, non. Tout comme l’assurance vie, l’immobilier est devenu au fur et à mesure des années, le placement préféré des français et dangereusement, celui, où ils placent la grande majorité de leurs économies. Ne dit-on pas, qu’il est dangereux de mettre tous ses oeufs dans le même panier ? A en croire certains, ce précepte ne s’appliquerait pas à l’immobilier. Mais rien n’est moins sûr.
Grâce aux différents gouvernements, l’immobilier est aujourd’hui devenu un mastodonte en France. On a faussement vendu le placement en immobilier comme un investissement sûr, sans risque. Et qui dirait le contraire tant la hausse est ininterrompue depuis 20 ans. Oui mais voilà, ce n’est pas quand tout va bien que l’on découvre le pot aux roses. C’est quand la marée se retire que l’on peut voir qui nageait à poil dirait Warren Buffet. En d’autres termes, ce n’est qu’aux premiers signes de faiblesse, que l’on découvre les illusions d’un rêve trop beau pour être vrai. Avant cela, on suspecte mais tant que ça marche personne ne crie au scandale. Les investisseurs dans les produits Madoff le savent bien, eux qui n’ont posé aucune question alors que l’homme faisait chaque année exactement la même performance et cela de manière complètement décolorée au marché boursier, mas chutttt, tant que ça marche personne ne pose trop de questions de peur que cela s’arrête. Comme d’habitude, les perdants seront les derniers arrivants.
L’immobilier: l’illusion d’un placement sûr
Il faut donc une bonne fois pour toute tordre cette idée reçue que l’immobilier est sans risque. L’immobilier comme tout actif est sujet à la loi de l’offre et de la demande. En tant que tel, il est un actif, qui comporte un risque de perte de valeur, tout comme tout actif.
L’immobilier, ce colosse aux pieds d’argile
Mais voilà, si l’immobilier ne cesse de grimper ce n’est plus parce que de nombreuses personnes achètent leur résidence principale, non. Ceux qui avaient les moyens d’acheter, l’ont fait depuis longtemps. Alors pour continuer à dynamiser le secteur, il a fallu trouver autre chose pour inciter les gens à acheter toujours plus d’immobilier. Et c’est là que les lois Robien, Scellier, Duflot et Pinel rentrent en jeu. Vous savez ces lois qui vous incitent à faire de l’investissement locatif.
En promettant des remises fiscales, les gouvernements successifs ont poussé les français à investir une part encore plus large de leur patrimoine dans l’immobilier. Après leur résidence principale, les voilà maintenant avec un ou deux appartement en investissement locatif, c’est à dire des biens qu’ils doivent louer pendant 9 ou 12 ans afin d’obtenir un crédit d’impôt et qu’ils ne pourront donc pas revendre avant ce terme s’ils veulent en profiter.
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----------------------------------Une fuite en avant dangereuse
Il est sûr qu’a court terme et avec des taux bas, c’est alléchant. Mais qui pense à la revente dans 9 ou 12 ans. C’est de là que provient le risque. Comme l’immobilier est un actif, personne ne peut vous dire quel en sera le prix dans dix ans. C’est là que se trouve l’incertitude. Le problème, c’est que les gens placent rarement beaucoup d’argent sur des actifs peu certains comme les actions par exemple, par contre ils placent plus de 70% de leur patrimoine dans l’immobilier qui contrairement aux idées reçues n’est pas plus certain. En plus les différents gouvernements qui se suivent et qui changent les lois tous les 6 mois apportent une variable de risque supplémentaire.
L’immobilier est devenu un système en France aujourd’hui. un colosse aux pieds d’argile que le gouvernement se doit de supporter au moindre éternuement. Car le mal est fait, il est maintenant trop tard pour laisser se dégonfler cette bulle de manière soft, un solft landing comme disent les américains.
Il est trop tard pour ça. Du fait de cette grande illusion motivée par les gouvernements, la part de l’immobilier dans l’économie et le patrimoine des français est trop grande. Le PIB Français prendrait une grande claque si les prix venaient à baisser ne serait-ce que de 10%.
Une baisse de l’immobilier ferait des ravages sur l’économie Française
Que ce soit les banques, les promoteurs, les salariés du BTP, les notaires, avocats, conseillers, agences immobilières, assureurs, paysagistes et autres activités fortement dépendantes de l’immobilier, voilà plusieurs millions de personnes qui dépendent de la bonne santé de l’immobilier.
Une baisse des prix, mettrait une bien trop grande pression sur les emprunteurs, qui réduiraient leurs dépenses, qui pousseraient d’autres acheteurs potentiels à repousser leur achat, poussant les promoteurs à lancer moins de projets et donc les professionnels du BTP à réduire leurs investissements et donc leurs effectifs, poussant ces nouveaux chômeurs à réduire leurs dépenses et à se séparer d’un bien immobilier dont ils ne peuvent plus assurer la charge, augmentant donc l’offre disponible face à la demande et relançant un nouveau cycle de baisse. Une déflation du secteur immobilier serait bien trop préjudiciable en France.
Et nous ne pouvons que nous blâmer d’avoir mis tous nos oeufs dans le même panier, et plutôt que de laisser faire le marché, dégonfler sainement l’amorce d’une bulle, non nous l’avons renforcée encore et encore avec des nouvelles mesures. L’immobilier est maintenant devenu un secteur économique trop vital pour la France, si gros, qu’il est impossible de laisser faire dorénavant. Nous voilà condamné à la fuite en avant, vers sans cesse de nouvelles mesures pour relancer les achats.
Les injections d’adrénaline ne suffiront bientôt plus
Mais arrivera un jour, ou le gouvernement ne pourra plus supporter les charges de ses aides et devra s’arrêter. Le cœur de l’immobilier commencera alors à vaciller, la marée à se retirer, et avec elle, nous découvrirons les premières arnaques, schémas de Ponzi et autres lobbys qui s’effondreront les uns après les autres, les moins robustes entraînant dans leur chute les plus robustes.
C’est ainsi que les bulles se dégonflent, doucement au début, et puis telle une boule de neige dévalant une colline, de plus en plus rapidement et dans un vacarme de plus en plus assourdissant au fur et à mesure de sa descente.
Bien entendu, je pense qu’il est important d’être propriétaire de sa résidence principale. Mais l’investissement locatif, tel qu’il est manié aujourd’hui, c’est cela la bulle, c’est cela la fuite en avant qui fait courir un grand risque d’éclatement de bulles de tout le secteur immobilier. Une bulle ne se défait pas en un jour. Les premiers craquèlements commencent à se voir et il faudra certainement encore plusieurs années pour voir les premiers tomber. Mais une fois que la boule de neige aura commencé à dévaler la colline, il sera trop tard pour l’arrêter. Il est déjà trop tard et la fuite en avant du gouvernement vers toujours plus d’aide le prouve.
La fin d’un cycle: la question n’est pas si oui mais quand
Le marché immobilier est maintenant incapable de croître sans aide du gouvernement. Cela nous indique, qu’il n’y a plus que peu de foyers en mesure d’avoir les moyens d’acheter leur résidence principale. Il n’y a que des personnes, susceptibles d’investir dans l’investissement locatif, qui seront bloquées avec un bien invendable pendant dix ans…
Les salaires n’augmentent plus, le chômage ne baisse pas. Qui seront dans ses conditions les prochains acheteurs ? Le filon se tari, la demande n’est que temporairement boostée grâce aux aides et aux taux bas, mais bientôt même cela ne sera pas suffisant pour faire acheter des personnes qui n’en ont pas les moyens. A ce moment là, on se retrouver avec un surplus d’offre tel, qu’il sera impossible d’empêcher la prochaine grande crise de l’immobilier français, la grande illusion de ces vingts dernières années.
L’immobilier physique est très difficile et très long à revendre. Des centaines de milliers de foyers se retrouveront piégés, et obligés de vendre à n’importe quel prix, pousseront eux même les prix à la baisse.
Ce n’est maintenant plus qu’une question de temps. Les cycles sont longs mais pas éternels et les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. Ceci n’est pas une projection ni un conseil de vente, mais une mise en garde : un homme averti en vaut deux. Investissez dans l’immobilier oui, mais diversifiez votre patrimoine.
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Note: Tous les investissements sont discutés, annoncés et partagés en temps réel sur L'Académie des Graphs. Le portefeuille représente mes convictions personnelles consolidées (de mes différents courtiers) et n'est pas une incitation à l'achat ni à la vente. La performance en cours inclus les gains ou moins values latentes et l'impact du change sur les actions étrangères. Performance 2023: +38%; 2022: +46%; 2021: +122%; 2020: +121%; 2019: +79%; 2018: +21%; 2017: +24%; 2016: +12%; 2015: +45%; 2014: +30%; 2013:+72%, 2012:+9%, 2011:-11%... Suivez mon portefeuille et mes positions gratuitement en cliquant-ici
