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Bonjour,
Il existe une technique que très peu de personnes connaisent pour acquérir des scpi avec une forte décôte. Il s’agit du démembrement de propriété: vous acheté seulement la nue propriété et vous donner l’usufruit à une autre personne pendant 5, 7 ou 10 ans. A l’extinction, le bue propriétaire retrouve la pleine propriété avec des revenus qui seront décuplés. Cette technique est assez efficace pour vous constituer un patrimoine conséquent. Le nu propriétaire ne perçoit pas tout de suite les revenus mais il a un taux de rendement interne mécanique de près de 6 %sur une periode de 6 ans par exemple avec la scpi corum convictions ( et je ne vous parle pas de l’éventuel revalorisation des parts pendant la période de démembrement!).
L’idée est d’acheter de l’immobilier avec une marge de sécurité au cas ou il y a un retournement de conjoncture.
Les personnes qui s’enrichissent à long terme utilisent souvent cette technique.
Bonjour Julien,
Votre article est très intéressant et très clair !
Vous évoquez le Pinel. Pour revenir rapidement dessus, certaines SCPI permettent de profiter de ce dispositif. L’avantage de passer par les SCPI plutôt que d’investir soi même en Pinel, c’est que les sociétés qui gèrent les SCPI ont un pouvoir de négociation bien plus important, car elles achètent 5, 10 logements, et elles achètent ainsi dans de meilleures conditions.
L’investissement en SCPI Pinel ouvre droit à un avantage fiscal pour les épargnants, qui est proportionnel au montant d’investissement et qui dépend de la durée de location décidée par la société de gestion, souvent à hauteur de 18 % du montant de souscription, répartis sur 9 ans.
Cette solution est intéressante pour défiscaliser, à la marge, car elle permet de piloter sa défiscalisation : tel montant, sur tant de temps.
Claire
ReplyBonjour,
Je suis passé par plusieurs courtier pour obtenir le meilleur prêt pour achat SCPI. Aucun ne m’a trouvé d’offre sauf pour achat de SCPI des banques concernées. Par contre pour acheter un bien en dur ils me proposaient de nombreuses offres. Les meilleures SCPI sont elles affiliées à de grandes banques proposant des prêts ?
en effet les réseaux tentent de placer leurs produits, il y a beaucoup de négociation, il m’a fallu plus de 3 mois pour obtenir mon prêt. La clé est au final de les mettre en concurrence, les meilleures SCPi sont rarement celles des réseaux bancaires, il faut surtout regarder au niveau des frais, à également ça se négocie, et il faut regarder au niveau de la revente des parts, ce que j’ai omis de faire et appris hier avec Stefix. ne pas hésiter à se tourner vers les banques en ligne également. C’est assez atypique, c’est pour cela qu’il faut négocier et qu’au début les conseillers ont du mal à comprendre ce que vous voulez faire.
ReplySalut,
Je continue de cogiter : en terme d optimisation fiscale, tu n as pas privilégier un emprunt in fine avec un nantissement sur contrat assurance vie ?
Car par rapport à ton gain sur le delta de taux ,en revanche tu subis une imposition de tes revenus fonciers, et selon ta tranche d imposition ….
Bonsoir Julien,
Merci pour cet article. Je.m intéresse également aux SCPI mais je ne suis pas encore passé à l’action. J ai une question simple concernant l effet de levier. Comment une SCPI peut couvrir les charges d emprunt (capital + intérêts), même avec un rendement annuel de 7 % ne couvre pas totalement ? Merci de ton éclairage.
avec les taux bas actuels, on arrive à avoir des emprunts à moins de 2%, une SCPi rémunérant entre 4 et 9% selon le risque, on est donc largement rentable
ReplyLes conditions d’octroi du prêt sont indentiques à celui d’un preêt pour l’achat d’un bien immobilier physique. La demande peut juste paraître un peu inhabituel au départ, il faut donc être certain d’avoir à faire à un banquier/conseiller expérimenté dans votre banque. j’ai réussi à obtenir un prêt de 150K€ sur 12 ans à 1,55% pour ma part à toulouse au crédit agricole. J’avais la possibilité de le faire sans emprunt, mais j’ai préféré profiter de l’effet de levier actuela vec les taux bas. j’ai négocié la possibilité de rembourser l’emprunt avant son terme. L’emprunt a pu être facilité car comme pour un achat immobilier classique j’ai pu justifier des revenus suffisants, en règle général les dossiers passent facile à partir du momet où on n’ecède pas des mensualités de remboursement de plus de 30% du salaire mensuel.
pour revendre ou acheter les parts de SCPI c’est comme la bourse, la SCPI en question est chargée de gérer l’offre et la demande. C’est par contre la société de gestion de la SCPi qui va décider quand les ordres sont éxécutés. En règle générale c’est tous les trois mois.
Il existe la possibilité également de vendre les parts de grès à grès en payant des droits de mutation
Merci,
Pour Corum et LfP tu as des droits d entrée ?
On achète facilement les parts ?
Par contre ce qui fait PEUR (exemple pour Corum Conviction ) : valeur de la part au 01/06/2015 = 1045 euros, et les frais de commissions sont énormes = 125,02 euros . Ce qui veut dire qu ils rachètent les parts sur une base de 919,98 euros pour celui qui veut vendre. Décote de 12% ! Ça calme un peu.
ReplyIl est certain que ce n edt pas liquide comme une action. Mais c est une stratégie long terme et les frais se negocient. Le mieux est de vendre de gre a gré
ReplyCela fait un moment que j’étudis les possibilités offertes par l’investissement en SCPI, merci pour cet article. Comment déterminer le montant raisonnablement empruntable avec par exemple un revenu net de 100 000 €/an pour un couple ?
Replysi vous n’avez pas d’autres crédits, je pense que vous pouvez raisonnablement emprunter facilement un montant de 150 à 200 K€, après pour le taux que l’on vous proposera, il ne faut pas hésiter à mettre en concurence les agences puis surtout c’est le temps de remboursement qui fera le taux et la taille de vos mensualités
ReplySalut, super idée.
Comment tu as fait ton montage financier, que demande comme garantie la banque ? Quel taux sur 20 ans ? Tu penses qu il y a un risque de baisse des parts et rendements en cas de baisse immobilier ? Comment on détermine le montant max que l on peut investir ? On peut revendre les parts quand on veut ?
Tu peux m envoyer réponses et documentation sur ma boîte mail.
Merci a+
alors, oui évidemment, pas de bras pas de chocolats, les parts de la SCPI tout comme le rendement proposé souffriront en cas de baisse des prix de l’immobilier et surtout en cas d’un parc qui n’arrive pas à trouver de locataires. Pour cette raison toutes les SCPI ne se valent pas, et les gros rendements cachent souvent une situation plus risquée et fortement liée à la bonne tenue du marché immo. Il faut donc prendre des valeurs sûres qui diversifient dans plusieurs régions et surtout sur plusieurs actifs. Le mieux étant de choisir des SCPI qui investissent en Europe et non seulement en France
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