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Immobilier: Le danger des taux bas et pourquoi il faut vendre

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Pour une grande majorité des Français et des experts immobiliers, 2015 sera une excellente année pour investir dans la pierre et acheter de l’immobilier sur fond de taux bas. Une bonne occasion d’être optimiste sur une remontée des prix immobiliers en France cette année. Mais comme souvent, la vérité est ailleurs. Le coût du crédit va en effet aider à relancer les transactions immobilières. Les taux bas vont en effet donner l’illusion aux futurs acheteurs de retrouver du pouvoir d’achat. Or, en réalité c’est complètement faux. S’il coûte en effet de moins en moins cher de prendre un crédit, il n’en reste pas moins que les prix restent très élevés par rapport aux salaires. En effet ces dix dernières années les prix immobiliers ont gagné plus de 200% dans certaines régions/villes/quartiers alors qu’on est loin du compte pour la progression des salaires. Il s’est donc crée un déficit de pouvoir d’achat. Ainsi un couple gagnant un salaire médian ne peut plus aujourd’hui que se payer 40 m² à Paris contre 55m² il y a 10 ans. Les prix ont peu baissé alors que les salaires n’augmentent pas. En cela il était parfaitement logique d’avoir une décroissance des prix immobiliers et voir en cas de non reprise économique un crash. Mais c’était sans compter les mesures de la Banque Centrale Européenne qui pour booster l’économie a décidé depuis 2012 de continuellement baisser ses taux d’intérêts jusqu’au niveau plancher que nous connaissons aujourd’hui.

Ce qui crée actuellement un petit retour des transactions c’est uniquement, cette fausse bonne affaire des taux bas.(La vraie bonne affaire sera toujours issue de votre capacité à négocier les prix et négocier votre prêt et surtout votre capacité à choisir un bien à un excellent emplacement).

Les prix immobiliers restant élevés, trop élevés comparés aux salaires, il est devenu très difficile d’acheter ce que l’on veut. Les concessions sur l’emplacement, les services et surtout la surface habitable sont de plus en plus importants. Les taux bas, permettent à certains foyers d’être plus facilement propriétaires, oui, mais surtout d’acheter des biens standards, éloignés et petits.

En ce sens, je doute fort que les taux bas soit une variable suffisante pour obtenir suffisamment de nouveaux acheteurs pour dynamiser le marché de l’immobilier de manière durable. Au contraire, je pense que les taux bas, vont créer un petit rebond des prix et de l’optimisme des professionnels du marché immobilier mais ce rebond ne pourra être durable sans un retour de la croissance économique et donc surtout une augmentation des salaires.

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Or avec 10% de chômeurs, la demande face à une offre à faible croissance ne sera pas en faveur d’une remontée des salaires franche et suffisante. Hollande aura beau inverser la courbe du chômage, il y aura certes plus d’employés en France, mais surtout plus d’employés à bas salaires.

Tout cela pour dire, que rien ne peut nous faire penser aujourd’hui que les Français vont gagner du pouvoir d’achat grâce à une augmentation de leur salaire. En ce sens, outre les taux bas qui permettent à certain foyers d’avoir le petit coup de pouce qu’il leur manquait pour acheter, je doute que le rebond des prix soit durable car tout simplement le nombre de foyers dans cette situation est réduit. Sans hausse des salaires, ce rebond des prix et des transactions sera donc court terme (18 mois).

En cela, je pense que pour un vendeur, cette période de taux bas et ce matraquage médiatique qui en est fait pour pousser les gens à acheter, sera au contraire, le meilleur moment pour vendre.

Lorsque l’on veut vendre au meilleur prix, on évite de vendre trop tard, lorsque le marché baisse déjà et que les acheteurs sont rares. Après 3 ans de stagnation des prix, cette période de taux bas va permettre de trouver des acheteurs qui seront prêts à mettre le prix souvent sans trop de négociation.

Les taux bas, pour moi ne représentent pas le meilleur moment pour acheter de l’immobilier mais bien pour le vendre.

Par contre les taux bas, constituent le meilleur moment d’emprunter pour entreprendre et investir.

Car à long terme, les transactions ne pourront que durablement reprendre et les prix augmenter que lorsque les Français retrouveront le pouvoir d’achat immobilier qu’ils avaient il y a 20 ans. Cela passera soit pas une hypothétique augmentation des salaires, mais surtout, je le crois, par une baisse continue du marché immobilier sur les cinq prochaines années de 20% en moyenne selon les villes et quartiers (comme toujours certaines localités tireront leur épingle du jeu), après cette petit période d’accalmie grâce aux taux. A moins que la vérité soit entre les deux, c’est à dire entre augmentation des salaires et baisse des prix de 10%…L’avenir nous le dira.

Mais ce qui est sûr c’est que je pense qu’il est plus temps de profiter des taux bas pour entreprendre et investir que d’acheter votre résidence principale et d’immobiliser ainsi, vos capitaux.

Note: Tous les trades sont discutés, annoncés et partagés en temps réel sur L'Académie des Graphs.

Sur le site public ici, Le portefeuille est mis à jour une fois par jour vers midi. Le portefeuille représente mes convictions personnelles consolidées (de mes différents courtiers) et n'est pas pas une incitation à l'achat ni à la vente. Il s'agit de mon portefeuille dynamique donc agressif. J'ai un autre portefeuille bas de laine long terme diffusé exclusivement sur l'Académie des Graphs. Mon capital et mon horizon de placement sur chaque titre ne sont surement pas les mêmes que les vôtres. Le portefeuille est là pour partager avec vous en toute transparence mes convictions au quotidien mais n'a pas vocation à être suivi.

La performance annuelle inclus les gains ou moins values latentes des positions en cours. Cela inclus aussi les gains ou pertes de change sur les actions hors Euro (c'est reflété dans la perf de chaque action individuelle). Les éventuels retraits sont annoncés. La performance est donc en net.

Performance 2023: +38%; 2022: +46%; 2021: +122%; 2020: +121%; 2019: +79%; 2018: +21%; 2017: +24%; 2016: +12%; 2015: +45%; 2014: +30%; 2013:+72%...

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