Ce qu’il faut retenir
- Le marché est schizophrène : D’un côté, la surconcentration sur l’IA atteint des niveaux record (comparables à la bulle de l’industrie minière en 1999). De l’autre, des secteurs entiers (immobilier coté, obligations) sont massivement délaissés.
- Les REITs, une opportunité « Value » rare : Les foncières sont actuellement boudées, offrant des décotes de 30 % à 50 % sur leur actif net. Des rendements jusqu’à 10 % sont accessibles (ex : Mercialys, Gecina), constituant une solide base défensive pour préparer sa retraite.
- Le paradoxe des taux hauts : Les taux d’intérêt élevés freinent l’économie, ce qui finira par contraindre les banques centrales à les baisser (potentiellement aidées par une baisse du pétrole). Cette baisse des taux sera le catalyseur d’un rebond puissant pour l’immobilier coté.
- La stratégie : Il est urgent de diversifier son portefeuille et de ne pas s’entasser uniquement sur l’IA (même via des ETF Monde très concentrés). Il faut accumuler progressivement des valeurs tangibles et résilientes (Aedifica, Icade, Vonovia, Realty Income) pendant qu’elles sont détestées par le marché.
Sommaire
Les taux explosent à la hausse. Si la bourse résiste. Les obligations se font massacrer.
Et pourtant, si on regarde bien on peut investir dans du 10% par an. Mais à condition de comprendre ça :
Les actions commencent à avoir de plus en plus de concurrence avec les obligations et les actions à dividendes, notamment les REITS
Il faudrait pour que les taux se calment et les obligations et les REITS deviennent intéressantes que le pétrole baisse.
Car la croissance boostée par l’IA devrait continuer de soutenir l’économie.
Mais cela vient avec un coût de financement et un secteur qui a une intensité capitalistique aussi importante que les minières. C’est dingue.
Investir dans l’IA est aujourd’hui incontournable en bourse. Mais si vous ne voulez pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Il est primordial de diversifier.
Et le marché permet d’avoir enfin des alternatives intéressantes avec la montée des taux.
Le paradoxe d’un marché qui ignore la croissance réelle
Le paysage financier actuel est marqué par une schizophrénie brutale. D’un côté, une fascination quasi-religieuse pour l’Intelligence Artificielle (IA) propulse les indices vers des sommets irrationnels. De l’autre, les secteurs sensibles aux taux d’intérêt — l’immobilier coté et l’obligataire — subissent une purge historique.
Pourtant, contrairement aux idées reçues, cette désertion ne repose pas sur un effondrement économique. Aux États-Unis, la croissance dépasse les 2 %, et en Europe, on observe un rebond tangible du consommateur. Nous faisons face à une anomalie de valorisation pure : le marché délaisse des actifs générateurs de cash pour s’entasser dans une thématique unique. Même les investisseurs pensant être diversifiés via des ETF « Monde » se retrouvent aujourd’hui avec des portefeuilles ultra-concentrés sur l’IA, s’exposant à une vulnérabilité systémique sans précédent. Et si le rendement de 10 % que personne ne veut était précisément le « bas de laine » dont votre retraite a besoin ?
Le piège de la concentration : L’IA est devenue le nouveau « Mining » de 1999
L’obsession pour l’IA ne se limite plus aux logiciels ; elle a muté pour envahir l’énergie, les équipements industriels et les data centers. Cette hyper-concentration rappelle les excès les plus sombres des cycles passés. Pour un stratège senior, le parallèle avec le tournant du millénaire est frappant : les niveaux d’investissement actuels dans l’infrastructure IA ont atteint une verticalité qui dépasse les sommets de l’industrie minière lors de son pic historique de 1999-2000.
« Les boîtes IA affichent aujourd’hui des niveaux d’investissement supérieurs aux dépenses des sociétés minières lors de leur pic de 1999-2000. Tout est concentré, tout est lié à l’IA. S’il y a un bémol, l’ensemble du marché se fera défoncer. »
Cette frénésie signifie que l’offre dans les secteurs dits « traditionnels » est en train de se tarir, préparant mécaniquement le prochain retournement de cycle en faveur de la « Value ».
L’opportunité Value : Acheter du tangible avec 50 % de décote
Les sociétés foncières (REITs ou SIIC) sont les parias actuels. Le marché les sanctionne pour la hausse des taux et un risque politique souvent surestimé, ignorant la résilience de leurs fondamentaux. Acheter une foncière aujourd’hui, c’est acquérir un business avec une décote de 30 % à 50 % sur son Actif Net Réévalué (ANR).
Il est crucial de sortir du cliché de « la mort du bureau ». Si l’IA et le télétravail questionnent certains espaces, la diversification sectorielle des REITs offre des remparts solides :
- Le Résidentiel de santé et Senior : Un secteur porté par une démographie inéluctable.
- Le Résidentiel classique : Une valeur refuge dans un contexte de pénurie de logements.
- Le Commerce physique : Contrairement aux prévisions, le consommateur est de retour dans les centres commerciaux de qualité.
Le marché price actuellement un risque politique et monétaire qui n’a pas encore touché les bilans réels de ces entreprises, créant une marge de sécurité exceptionnelle pour l’investisseur contrarien.
Le paradoxe des taux : Pourquoi l’asphyxie actuelle est le carburant du prochain rallye
L’argument massue des ours est le maintien des taux hauts. C’est oublier que les taux portent en eux leur propre remède : plus ils montent, plus ils « asphyxient » mécaniquement l’économie, ce qui finira par forcer les banques centrales à un pivot salvateur.
Le catalyseur de cette détente pourrait être géopolitique. Selon notre analyse, il existe une chaîne de causalité directe :
- Détente en Iran : Un apaisement du conflit au Moyen-Orient entraînerait une chute du prix du Brent.
- Baisse de l’inflation : Le reflux du pétrole stabiliserait les prix.
- Détente des taux : Sans pression inflationniste énergétique, les taux européens et américains pourront enfin respirer.
Ajoutez à cela la fin inévitable de la phase de surinvestissement massif dans l’IA, et vous obtenez tous les ingrédients d’une baisse des taux qui servira de puissant levier de revalorisation pour l’immobilier coté.
Ces piliers de rendement que le marché feint d’ignorer
Pendant que la foule se dispute des valorisations technologiques stratosphériques, des piliers du rendement offrent des points d’entrée historiques :
- Mercialis : Affiche un rendement insolent de 10 %. Ses centres commerciaux physiques profitent du rebond de la consommation et la société se paie bien en dessous de son actif net.
- Gecina : Un rendement de 8 % pour une exposition premium au bureau parisien. Détail crucial : l’essentiel de sa dette est à taux fixe aux alentours de 2 %. Le marché sanctionne le titre par peur politique, alors que la structure financière reste une forteresse.
- Diversification internationale : Des noms comme American Tower, Vonovia ou Reality Income permettent de construire une base géographique saine.
« Si vous achetez les actions aujourd’hui, vous achetez finalement le business avec des décotes de 30 à 50 %. C’est un bas de laine défensif qui génère du cash. »
Votre liste de courses pour le prochain cycle
Le timing parfait est une illusion, mais les niveaux de prix actuels constituent une hypothèse de travail solide pour qui sait construire une position au fur et à mesure des creux de marché. Voici les zones d’intervention privilégiées pour bâtir votre stratégie de diversification :
- Vonovia : Accumulation sur retour dans la zone des 16 €.
- Aedifica : Une première entrée à 63 €, avec une « grosse zone d’intervention » située entre 59 € et 60 €.
- Reality Income : Surveiller étroitement la zone des 53-54 $.
Ne cherchez pas le « all-in » immédiat. L’objectif est de remplacer progressivement la volatilité de l’IA par des actifs tangibles et des dividendes pérennes.
La question finale est simple : préférez-vous suivre la foule sur l’IA au moment où les investissements atteignent des niveaux de bulle supérieurs à ceux de l’an 2000, ou préférez-vous construire patiemment votre retraite avec des actifs que tout le monde déteste aujourd’hui, mais que tout le monde s’arrachera dès la première baisse des taux ?
amicalement
Julien
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PS: Tous mes investissements sont partagés en temps réel sur L'Académie des Graphs. Le portefeuille représente mes convictions personnelles consolidées (de mes différents courtiers) et n'est pas une incitation à l'achat ni à la vente. La performance en cours inclus les gains ou moins values latentes et l'impact du change sur les actions étrangères. Performance 2025: +145%; 2024: +41%; 2023: +38%; 2022: +46%; 2021: +122%; 2020: +121%; 2019: +79%; 2018: +21%; 2017: +24%; 2016: +12%; 2015: +45%; 2014: +30%; 2013:+72%, 2012:+9%, 2011:-11%... Clique-ici pour découvrir l'Académie des Graphs où je t'accompagne au quotidien, partage mes positions et portefeuilles dynamique et long terme en temps réel.
