Comment la hausse de l’or amènera une crise dans l’immobilier

2,5%, 2,1%, 1,8%, 1,3%, 1%, 0,90%… les taux de l’obligation d’Etat à 10 ans baissent encore et encore, entraînant dans leur chute ceux des crédits immobiliers. Investisseurs, propriétaires qui veulent acheter plus grand, ou locataires prêt à faire le grand saut de l’acquisition, tous ceux qui ont un projet d’achat dans la pierre se frottent les mains. Sans compter ceux qui, ont déjà un emprunt sur le dos avec encore plusieurs années de remboursement devant eux, en profitent pour renégocier avec leur banque. A l’heure où certains « très bons dossiers » se financent sur 20 ans à un taux annuel fixe de 2%, ils auraient tort de se priver.

Si vous êtes dans l’une de ces situations, un conseil : dépêchez-vous d’en profiter. Car tout laisse à penser que le paysage du crédit immobilier sera dans un horizon pas si lointain totalement bouleversé. Les emprunts à taux fixe, qui représentent 90% des nouveaux crédits immobiliers souscrits aujourd’hui, sont en effet dans le viseur de la Banque de France et du comité de Bâle. Depuis plusieurs mois, Christian Noyer ainsi que l’organe chargé de veiller à la stabilité du système financier, lancent des mises en garde aux banques françaises contre le risque de taux.

Les raisons de ce bouleversement attendu

De quoi s’agit-il ? Tout simplement, du risque qu’encourraient les banques en cas de remontée des taux d’intérêt. Pour financer leurs crédits immobiliers, les banques utilisent essentiellement les dépôts de leurs clients et des emprunts obligataires souscrits à des taux bien plus faibles (moins de 1,5% sur 10 ans). Elles réalisent donc une marge de l’ordre de 1 point. Le problème, c’est que lorsqu’elles octroient, aujourd’hui, un crédit au taux fixe de 2,5% sur 20 ans, elles savent qu’elles percevront, sur cette période, 2,5% d’intérêt. Or les emprunts obligataires qu’elles émettent pour se refinancer portent sur des durées bien plus courtes, entre 5 et 10 ans.

Que se passera-t-il si les taux d’intérêts explosent, remontant par exemple à 4%? D’ici à 2025, elles devront souscrire de nouveaux emprunts obligataires à un minimum de 4%. Pendant ce temps-là, les remboursements de leurs clients, eux, s’effectueront toujours à 2,5%, et leurs marges seront négatives. Le risque de taux, tant redouté par Bâle et par Christian Noyer, se sera réalisé.

Les crédits vont rarement à leur terme

En réalité, selon l’analyste Jean-Baptiste Bellon, spécialiste du monde bancaire, le risque encouru par les banques françaises ne serait pas si élevé que cela. « D’abord, les crédits qui vont à leur terme sont rares. Souvent, la revente du bien intervient bien avant, ou ses clients augmentent leurs mensualités pour le rembourser plus vite. En moyenne, la durée réelle des prêts est donc comprise entre 7 et 9 ans. Ensuite, même si une banque prête 120.000 euros sur vingt ans, le montant qu’elle doit financer baisse au fil du temps. En moyenne, ces 120.000 euros, elle n’a pas besoin de les adosser sur 20 mais sur 13 ans ».

Autrement dit, dans les trois quarts des cas, un nouveau refinancement au terme de 10 ans de crédit obligataire est inutile. Par ailleurs, les banques ont pris leurs dispositions pour se couvrir. Sauf que les taux actuels sont tellement bas qu’il vaut mieux anticiper leur remontée, à plus ou moins long terme.

Vers un nouveau type de crédit ?

Que doivent faire les banques pour éviter ce risque? Il y a plusieurs solutions. La première consiste à renforcer (une nouvelle fois) les fonds propres des banques. La seconde est d’augmenter les couvertures prises contre ce genre de risque (elles existent d’ores et déjà). Dans les deux cas, cela entraînerait des hausses de coûts pour les banques, et elles devraient les répercuter sur les taux des prêts immobiliers pour maintenir leurs marges. Autre solution, beaucoup moins coûteuse: arrêter de prêter à taux fixe. Si, demain, le taux auquel les banques se refinancent augmente de 2 points, elles n’auront qu’à augmenter de 2 points le taux d’intérêt payé par leurs clients.

« Attention, met en garde un banquier, dans ce cas, on évite le risque de taux, mais les remboursements du client augmentent, et s’il se retrouve asphyxié, il peut cesser de rembourser. Veut-on vraiment remplacer le risque de taux par le risque de défaut? ». Le dosage est difficile. Certains prônent l’entre-deux, un système où les premières années du crédit immobilier, pendant lesquelles on paye beaucoup d’intérêts, seraient à taux fixe, et les dernières annuités, moins chargées en intérêts, seraient à taux variables.

Des Français très attachés au taux fixe

Dans tous les cas, si les banques avaient vraiment l’obligation d’en finir avec les taux fixes, c’est un changement de culture qui devrait s’opérer en France. Les clients y sont totalement réfractaires. « Même aux époques où ils étaient beaucoup plus intéressants que les taux fixes, ils n’ont jamais séduit plus de 20% de la clientèle », annonce Maëlle Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com. Ensuite, les banques elles-mêmes y sont totalement réticentes, car ils remettent en cause la façon dont elles étudient les dossiers. « En France, on ne prête pas en fonction de la valeur de la maison, mais des revenus de l’emprunteur », rappelle Jean-Baptiste Bellon. Dans un système de taux variables, à la première remontée des taux, la limite du ratio d’endettement du client, qui ne dépasse pas 33 % aujourd’hui, sera allègrement franchie et ce « garde-fou » ne servirait plus à grand-chose.

Bref, ni les banquiers ni les clients n’ont intérêt à ce que Bâle penche trop en faveur de la généralisation du crédit à taux variable. Le BEUC, bureau européen des unions de consommateurs, a écrit au comité de Bâle pour s’en émouvoir. Le calendrier prévu leur laisse du temps: les études d’impact du comité débuteront en janvier, suivies d’un premier texte consultatif au printemps, puis de recommandations finales, vraisemblablement au second semestre. En Europe, ces recommandations seront, ou non, suivies par la Commission.

A chaque étape, les banques pourront répondre et déployer leurs arguments. Mais en tout état de cause, la fenêtre de tir pour profiter des taux actuels risque bien de se refermer. Car tout laisse à penser que, par ailleurs, ces derniers finiront par remonter. Si vous voulez être sûrs de pouvoir financer votre projet avec un crédit à 2,7% et des mensualités qui n’évolueront plus dans le temps, mieux vaut ne pas trop tarder.

Les Français ont toujours aimé investir dans la pierre. Ce penchant s’est vérifié un peu plus ce mardi 2 décembre, avec une enquête d’opinion Ifop (*) pour le site AuCOFFRE.com.

Interrogés sur leurs placements préférés pour conserver leurs économies, les Français ont plébiscité l’immobilier. Ce type de placement est ainsi cité dans 65% des cas par les épargnants. En deuxième position figure l’assurance-vie, citée dans 56% des cas. Le podium est ensuite complété par « les liquidités » (48% des citations), c’est-à-dire l’argent placé sur un compte bancaire.

L’or fait moins recette

L’or n’arrive qu’en quatrième position, n’étant cité que par 32% des Français. De fait, le métal précieux pâtit de l’évolution des marchés.

L’enquête rappelle à ce titre que son cours a tendance à baisser depuis l’année 2012. Du coup, les Français ont moins confiance: 68% des épargnants interrogés considèrent ainsi l’or comme une valeur refuge dans un contexte de crise. Lors du précédent sondage de l’Ifop, mené en novembre 2012, ce chiffre était bien plus élevé, à 83%.

Si elle est affaiblie, la perception que les Français ont du métal précieux reste toutefois bonne: plus de sept Français sur 10 envisagent ainsi d’investir dans l’or, toujours selon cette enquête.

Le livret A de moins en moins prisé

Autre fait marquant de cette enquête: la désaffection des Français pour le Livret A. Seul un peu plus d’un Français sur deux (54%) juge que ce produit est « une bonne chose » pour placer son épargne. En février 2012, le chiffre était monté jusqu’à 87%.

De plus, une majorité de Français (57%) puisent dans leur livret A pour leurs dépenses, selon l’enquête. L’Ifop y voit le « un signe supplémentaire (montrant) qu’il ne s’agit plus d’un produit d’épargne aussi couru que par le passé ».

Pour expliquer cette baisse de confiance envers le livret A, l’institut de sondage rappelle que ce placement a dû faire face à de nombreuses baisses de sa rémunération. Depuis août dernier, le taux du Livret A a ainsi atteint un plus bas historique à 1%, pâtissant de la faible inflation sur laquelle son taux est en grande partie indexé.

La désaffection des Français pour ce placement réputé populaire se retrouve d’ailleurs dans la collecte. Depuis le début de l’année, les épargnants ont retiré 4,6 milliards d’euros sur leur livret, selon les derniers chiffres de la Caisse des Dépôts.

(*) Ce sondage a été réalisé sur un échantillon représentatif de 1.002 personnes âgées de 18 ans et plus, selon la méthode des quotas.