Immobilier danger : Taux bas, prix hauts, risques et fin de l’eldorado

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Vous le savez : il n’y a pas que la bourse dans la vie. il y a aussi l’immobilier.

J’ai pu écrire bon nombre d’articles sur l’investissement en immobilier pour vous partager mon point de vue. Et notamment le fait que si je crois à l’importance de s’endetter pour acquérir sa résidence principale. J’ai de sérieux doutes sur l’investissement locatif et surtout le Pinel qui pour moi sont des pièges pour les investisseurs.

J’ai toujours décidé d’investir dans l’immobilier via la bourse et notamment les SCPi et surtout les SIIC.

D’une part pour la liquidité et la capacité de vendre plus facilement et rapidement qu’un bien physique . Et surtout parce que je pense qu’on ne peut être bon partout. Et qu’a vouloir faire de bons investissements en bourse et en immobilier, on ne finit que par faire des investissements moyens dans les deux. J’ai donc choisi de me spécialiser en bourse, là où de nombreux autres ont choisi l’immobilier. A chacun son métier. Pour en savoir plus vous pouvez lire mon article sur Comment investir dans l’immobilier sans les emmerdes

Il est certain que le biais psychologique de la peur de louper une opportunité fonctionne à plein en immobilier.

Je ne vous raconte pas la pression de mes parents pour acheter depuis des lustres. C’est normal, l’immobilier est responsable de leur succès financier selon eux. Il est normal qu’ils veulent que je fasse la même chose qui a marché pour eux.


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Mais leur succès financier vient -il réellement de leur placement en immobilier ou plutôt de longues années à s’astreindre à payer un crédit et donc épargner  par la force, d’impôts et de frais pour maintenir le bien en état et donc sa valorisation… Une personne s’astreignant à économiser 1000 euros tous les mois n’auraient-elle pas eu un résultat similaire voir un bien meilleur en investissant en bourse cette épargne durement économisée.

La différence se fait que lorsque vous remboursez un prêt, vous économisez de manière automatique, non réfléchie et donc indolore. Pas besoin d’avoir une discipline de fer pour économiser quand le non paiement de votre crédit vous menace de faire saisir votre bien.

Cette passion pour l’immobilier, cette vue erronée d’un placement sans risque est pourtant simple à comprendre.

On a tendance à projeter le passé récent sur le futur. Et l’immobilier ça monte depuis 20 ans et une génération entière a construit sa richesse dessus. Alors forcément cela renvoi une image de placement sûr et parfait pour devenir rentier, riche, indépendant financièrement.

Mais toutes ces personnes oublient de comptabiliser, les impôts et les frais en tout genre pour maintenir la valeur du bien dans le calcul…Tout comme dit plus haut

Pour autant, en valeur faciale, les prix immobiliers ont bel et bien explosé. Mais lorsqu’on retire les frais et autres dépenses ont obtient un net bien moins stupéfiant par rapport à d’autres investissements.

Mais comme dit, la magie vient du fait que cet investissement s’est réalisé de manière totalement passive. Et c’est ce qui aide à construire le mythe d’un placement sûr.

Mais bon, cela vient aussi du fait que les prix immobiliers ne varient pas non plus tous les jours.

Et votre maison n’a pas son cours en temps réel qui évolue sur une plateforme. Si tel était le cas, je pense que cela casserait le mythe du placement sûr et il y aurait bien plus d’irrationalité dans les décisions d’achat/vente.

Mais tel n’est pas l’objet de mon propos aujourd’hui.

Comme dit je crois peu à l’investissement locatif.

Je crois à l’importance de sécuriser un toit au-dessus de sa tête. D’avoir une résidence principale et d’utiliser pour cela la magie du crédit fixe à taux bas actuel.

Je pense que les investisseurs prennent d’énormes risques et mettent tous leurs oeufs dans le même panier en diversifiant par la suite leur investissement en résidence principale en investissement locatif.

Alors bien entendu, la France a des taux bas et surtout fixes. Et clairement, c’est donc une fabuleuse période que nous vivons pour investir dans l’immobilier.

Mais, l’effet de levier que certaines personnes prennent en s’endettant avec de faibles revenus est un gros pari sur l’avenir.

Avoir des biens locatifs c’est bien, mais quand vous avez déjà assis un certain patrimoine diversifié. Sinon c’est du risque, quoique le passé récent vous dise – vous n’avez aucune certitude sur l’avenir. Et c’est pourquoi j’ai toujours préféré la bourse qui permet de vendre rapidement et apporte donc une liquidité qui permet de réduire le risque de se retrouver bloqué dans un investissement inopportun.

Sans compter que l’investissement locatif à outrance que je vois sur internet ici et là avec peu de revenus en face est un château de cartes. Il suffira d’une baisse des loyers, d’un non paiement de locataire, de travaux imprévus ou d’une baisse des prix pour commencer à mettre un grain de sable dans les rouages. Et on va donc me dire que pour s’en prémunir on peut obtenir des assurances x ou y qui ne feront que rogner votre rendement. Un placement qui ne vous rémunérera même plus le risque que vous prenez et aura donc un rendement net loin d’être intéressant et suffisant pour réellement vous rendre rentier et faire croître votre patrimoine face à l’inflation.

Je ne parle pas du Pinel qui pour une baisse d’impôts vous le fait payer au centuple en abaissant votre rendement locatif puis quelques années plus tard en vous rendant incapable de vendre un bien mal construit, mal localisé et en même temps que des milliers d’autres investisseurs Pinel piégés comme vous , autrement qu’en baissant le prix.

Et je ne vais pas parler de la pyramide des âges et de la démographie en France…

Bref, même avec des taux bas, la magnifique aventure financière des investisseurs immobiliers pourrait ne pas durer.

Et c’est justement de cela que je veux parler aujourd’hui.

Sur le papier, l’immobilier encore cette année, à tout de l’investissement parfait. Les prix continuent d’augmenter. Vous pouvez encore trouver des opportunités intéressantes avec de bons rendements locatifs à condition de bien s’y connaître. Mais surtout, vous profitez de conditions de crédit incroyables.

Et rien que ça avec le fait qu’en plus en France les taux sont fixes, fait que c’est actuellement le meilleur moment encore d’investir en immobilier.

Oui mais alors pourquoi les transactions sont elles plutôt en train de stagner voir baisser ?

C’est en effet ce qui ressort des études récentes. Alors que les taux bas à eux seuls devraient engager une ruée ver l’immobilier. Il n’en est rien.

Pourquoi ?

Les prix

En effet, la hausse des prix immobiliers à été tellement forte ces dernières années (tout est relatif et dépend des villes) que les achats ne furent possibles que par la baisse des taux d’intérêt. Car les salaires n’augmentent que peu. Et donc le pouvoir d’achat des futurs investisseurs demeure faible.

Du coup, il y a une certaine explication logique au fait que les taux bas actuellement ne suffisent plus à motiver suffisamment d’achat pour maintenir l’engouement autour de l’immobilier.

Il n’y a tout simplement plus que très peu de ménages qui peuvent encore devenir propriétaires, même avec des taux bas.

La seule solution donc va venir d’une baisse des prix ou alors d’une hausse du temps des prêts actuellement bloqués autour des 30-35 ans.

Alors va t-on bientôt endetter ses enfants pour accéder au rêve de la propriété ? Ou est-ce que la rationalité va revenir en faisant dégonfler naturellement les prix faute de demande.

Ou va t-on vers des subprimes à la française pour maintenir sous perfusion encore quelque temps le secteur ?

Car pour rappel, les différentes aides gouvernementales pour supporter le secteur depuis des années ont crée un véritable monstre. En cas de baisse de l’immobilier, c’est une large part de l’économie du pays qui serait à risque (promoteurs – construction – matériaux – agences – notaires – services etc …)

L’immobilier est toujours une équation compliquée.

Car on peut très bien appliquer ce type de raisonnement sur l’ensemble d’un pays ou d’une ville. Mais il existera toujours dans certaines villes des opportunités ou des localités qui permettront de réaliser un bon investissement même dans un marché dans l’ensemble morose.

Mais cela imposera de s’y connaître. Et pour faire une bonne affaire, cela commence par acheter à un bon prix, en dessous du marché afin de réduire le risque. Malheureusement, la majorité des investisseurs aujourd’hui, attirés par le rêve de devenir rentier, se concentrent uniquement sur leur rendement à l’avenir incertain au lieu de se focaliser sur la sécurisation du capital investi. C’est exactement le même phénomène avec l’investissement en bourse via les dividendes. Je vous laisse d’ailleurs découvrir ma pensée via cet article : Investir en bourse sur les meilleurs dividendes est dangereux

Et on ne parlera pas non plus des impôts…

Bref, l’immobilier est en train de vivre un tournant.

Alors même que les taux sont au plus bas, de moins en moins d’acheteurs se bousculent…Ce qui révèle sans doute un problème plus profond, que beaucoup ne peuvent ou ne veulent encore voir.

S’il ne faut pas non plus crier au Krach immobilier. Il convient de se placer en observateur ces prochains mois afin d’infirmer ou d’affirmer ce début d’une nouvelle tendance.

Les conditions restent et resteront idéales ces prochains mois pour acquérir sa résidence principale à la condition d’essayer de la payer moins cher que le marché tout en profitant des taux bas. par contre pour l’investissement locatif, rien n’est moins sûr.

mais arrêtons d’être nombrilistes. La crise immobilière ne viendra certainement pas du marché français mais bien du monde extérieur. Comme j’ai déjà pu le dire, on se focalise bien trop sur l’immobilier et la dette US actuellement alors qu’il n’y a pas de surchauffe. Le problème pour moi est en Chine et surtout de part la population dont on parle et donc le niveau de dettes…Il ne faudra pas une forte baisse des prix pour déclencher un raz de marée dont l’impact sur le reste du monde est en fait la grosse question à se poser.

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Julien Flot est Trader pour compte propre et consultant depuis 2006. Il dispense des formations en bourse et des conseils avisés pour aider les investisseurs sérieux à mieux investir en bourse et surtout acheter des actions au bon moment à moindre risque.

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A propos de l'auteur Julien Flot

Julien Flot est Trader pour compte propre depuis 2006 et vous aide en toute transparence au quotidien à mieux investir en bourse. Julien est comme vous, il a un jour voulu débuter en bourse, rapidement perdu quelques milliers d'euros avant d'apprendre de ses erreurs, bâtir une stratégie et l'appliquer avec discipline. Aujourd’hui grâce à sa "stratégie du moindre risque" il est devenu un investisseur qui bat régulièrement le marché! Sur Graphseo bourse, il partage depuis 2008 ses conseils en bourse, analyses et trades avisés pour vous aider à mieux investir et gagner en bourse à moindre risque! Découvrez son histoire en cliquant-ici

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  • Cedric dit :

    Enfin une vraie analyse et non pas un publi-reportage.. J’habite à Paris et attend en embuscade pour un futur HA tout en observant la lente remontée des Tx qui devrait sortir pas mal de primos. Cette remontée et la nouvelle fiscalité vont elles enfin casser la dynamique du hold-up intergénérationnel…? En tout cas merci Julien ;)

  • Bertrand dit :

    Merci Julien pour cette analyse.

    La clefs de l enrichissement de nos parents avec l immobilier a été l inflation forte des années pré 2000. Certes les taux étaient hauts, mais les salaires étaient également indexés sur l inflation faisant donc baisser le % du salaire (et donc l effort) dédié au remboursement du bien au fil de l’augmentation des salaires (si prêt @ taux fixe évidemment) tout en profitant d’une augmention de la valorisation du bien. C’était Fromage et dessert!
    Avec une inflation nulle et donc des augmentations de salaire quasi nulles, même avec des taux bas, l investissement immobilier n’est pas aussi intéressant de nos jours.

  • Alexis dit :

    Bonjour Julien,
    Je suis à une dizaine de km au nord de Montpellier, la pyramide des ages fait son effet sur les ventes dans l’immobilier. Bien des ménages se sont installés dans les années 70 et 80, de plus en plus de maisons changent de main, j’ai vraiment l’impression que les ventes sont en forte hausse. Pour le moment, les prix n’ont pas (encore ?) baissé.

    • Julien Flot dit :

      Comme dit dans l article, il y a des localisations peu ou pas touchées ou qui mettront plus de temps à l être. Ce n est pas un equation à une inconnue. Je ne suis pas contre l investissement immobilier. Je dis juste qu il faut autre chose que des prix qui montent pour faire un bon investissement. Et ça, beaucoup risquent de s en rendre compte trop tard

    • Julien Flot dit :

      moi même originaire de Montpellier je peux te dire que la ville est très dynamique oui mais surtout grâce à une catégorie d’âge. J’ai de sérieux doutes quant à la capacité de faire un bon investissement dans le neuf actuellement aux prix actuels. Plus que jamais ce que je dis dans l’article c’est qu’il faut redoubler de vigilance et être très très sélectif

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